各鄉鎮人民政府、街道辦事處，市直有關單位：
經2023年12月20日市政府第50次常務會議審議通過，現將《樟樹市住宅物業管理實施細則》印發給你們，請認真貫徹執行。
2023年12月26日
（此件主動公開）
樟樹市住宅物業管理實施細則
第一章 總則
第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》《江西省物業管理條例》《宜春市住宅物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用于本市行政區域內住宅物業的使用、維護、服務及監督管理活動。
本實施細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 物業管理應當納入城鄉社區治理體系，堅持黨委領導、政府主導、屬地管理、業主自治、行業自律、專業服務、多方參與、協商共建的工作格局。建立健全社區黨組織領導下城鄉社區居民委員會（以下簡稱社區居委會）、業主委員會、業主、物業服務企業等共同參與的治理架構。
推動在物業服務企業、業主委員會中建立基層黨組織，發揮黨建引領作用。
第四條 加強對物業管理工作的組織領導，將物業管理納入現代服務業發展規劃和基層政府目標責任制考核體系，建立物業管理綜合協調機制，協調解決物業管理工作中的重大問題。
第五條 樟樹市住建局負責全市物業管理活動的監督管理工作（以下簡稱物業管理主管部門），履行下列職責：
（一）指導轄區辦事處（鄉、鎮）組織實施物業管理的法律法規，督促檢查物業企業執行上級物業管理的有關規定；
（二）組織擬定或者制定本轄區物業管理相關政策措施，引導轄區內的物業企業成立市物業管理行業協會；
（三）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府、行業協會等依法開展物業管理相關工作；
（四）指導轄區辦事處（鄉、鎮）、社區開展業主大會和業主委員會或物業管理委員會的業務；
（五）物業服務企業服務質量的監督檢查、前期物業服務的招投標、物業服務合同的簽訂及備案的監督檢查；
（六）住宅物業專項維修資金的交存、使用的監督管理；
（七）受理、處理對物業服務企業和從業人員的投訴；
（八）物業使用和維護的監督檢查；
（九）行業其他監督管理職責。
第六條 市有關部門在對物業管理活動進行監督管理時應履行下列職責：
（一）自然資源局負責對列入住宅小區建設項目規劃條件和設計方案的基礎設施、配套公共服務等設施的規劃審查，對住宅裝飾裝修活動中擅自改變外立面、加層、擴建或者拆改等違反規劃的行為予以認定；
（二）城管局履行物業管理區域內的城市管理職責，查處破壞市政公用設施、雨污水錯接、漏接、混接至市政管網，經營性餐飲油煙排放不達標、噪音污染（生態環境局作技術指導及監測）以及住宅裝飾裝修中擅自改變外立面、加層、擴建、拆改等違法行為；
（三）公安局負責對物業管理區域內安全防范工作的監督檢查，對業主飼養犬類動物進行監督管理，指導物業管理區域內道路停車管理，查處物業管理區域內違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品影響公共安全以及影響公共秩序的違法行為；
（四）市管局負責物業管理區域內特種設備的安全監察工作，查處物業管理區域內提供虛假資料取得市場主體登記、無照經營、侵害消費者合法權益、價格違法等違法行為；
（五）消防救援機構負責對物業管理區域內消防安全管理的監督檢查，查處違反消防安全法律法規的行為。
（六）生態環境主管部門負責物業管理區域內環境保護監督管理，配合城管部門對經營性餐飲油煙排放不達標、噪音污染等違法行為予以監測；
（七）衛健委負責物業管理區域內傳染病防治、生活飲用水衛生監督等工作；
（八）供水公司負責物業管理區域內生活飲用水質量的監管，并處理飲用水水質（發黃、沉淀等）問題的信訪投訴；
（九）民政局負責物業管理區域內社區養老服務設施和社區管理服務設施維護管理的監督檢查；
（十）審計局負責對建筑物及其附屬設施的維修資金的管理和使用進行監督檢查。
供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位以及其他有關部門依法履行相應職責。
各相關行政執法部門應當在物業管理區域內醒目位置公布聯系人姓名和聯系方式，建立違法行為投訴、處理和回復制度，依法及時處理物業管理區域內的違法行為。
第七條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立本轄區物業管理工作制度，明確分管領導，成立物業管理辦公室并配置相應人員，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，履行下列職責：
（一）負責協調業主大會成立和業主委員會選舉換屆，組建物業管理委員會，并督促業主委員會或物業管理委員會辦理相關備案手續；
（二）監督業主大會、業主委員會及其成員，物業管理委員會依法履行職責，撤銷其作出的違反法律法規和違背公序良俗的決定；
（三）協調和督促物業管理項目的移交和接管；
（四）督促物業服務企業依法履行義務，統籌協調物業管理糾紛，并負責物業信訪投訴的回復；
（五）首次業主大會籌備金的交存和使用的監督管理；
（六）協調并協助相關部門依法查處侵占和破壞綠化設施、環衛設施以及破壞環境衛生的違法行為；
（七）法律法規規定的其他職責。
居（村）民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的領導下開展具體工作，協調處理業主、業主委員會或物業管理委員會和物業服務企業之間的矛盾糾紛；協調解決物業服務企業退出和交接過程中出現的問題；發現本區域內違反物業管理規定的行為，應當立即制止，及時向有關部門報告。
第八條 市物業管理行業協會應當加強行業自律，強化行業監督，規范從業行為，促進誠信經營，加強行業培訓；積極開展行業調研，為行業主管部門制定政策提供信息；推動物業管理行業健康發展。
支持、鼓勵物業服務企業加入市物業管理行業協會。
第九條 對交付時間長、配置設施設備不齊全或者破損，房屋產權單位或者建設單位因客觀原因未實施物業管理的老舊小區，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當制定物業整治改造計劃，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區綜合環境，逐步實施物業服務。
老舊住宅小區由街道辦事處、鄉鎮人民政府指導成立業主委員會或物業管理委員會，并選聘物業服務企業或者實行業主自治管理；無法選聘物業服務企業或實行自治管理的，街道辦事處、鄉鎮人民政府或者受其委托的居民委員會組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務，所需費用由受益業主承擔。
鼓勵和支持物業服務企業為老舊住宅小區提供公益性物業服務。
第二章 物業管理區域及設施
第十條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第十一條 物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，以有利于實施物業管理為原則，結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區布局、業主人數、自然界限等因素劃分：
（一）物業的配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業管理區域；
（二）設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域；
（三）原有住宅物業界線已自然形成且無爭議的，劃分為一個物業管理區域；
（四）商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業以及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備并能夠封閉的，劃分為一個物業管理區域。
建設單位在辦理房屋預售許可證或者房屋現售備案前，應當向物業所在地物業管理主管部門申請劃分登記，將登記的物業管理區域在商品房買賣合同中明示，并將劃定的物業管理區域資料報送物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。
第十二條 已投入使用、尚未劃分物業管理區域或者劃分的物業管理區域確需調整的，由物業管理主管部門會同屬地街道辦事處、鄉鎮人民政府，結合物業管理實際需要，征求業主意見后劃分或者調整物業管理區域并公告。
第十三條 建設單位應當在物業管理區域內按照下列規定配置物業服務用房：
（一）按物業管理區域內總建筑面積的千分之二配置，最低不少于一百二十平方米；
（二）為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件，配置獨立合格的水、電等計量裝置；
（三）沒有配置電梯的房屋，物業服務用房所在樓層不得高于二層。
物業服務用房包括服務企業辦公用房、業主委員會或物業管理委員會用房等，其中業主委員會或物業管理委員會用房建筑面積最低不少于二十平方米。物業服務用房屬于全體業主所有，無償用于物業管理、服務工作，任何人不得侵占。
第十四條 建設單位應當將下列設施設備的建設要求列入建設項目設計方案，在物業管理區域內配置：
（一）物業管理區域出入口視頻監控、高空拋物溯源設備、消防預警系統等安全防范設施；
（二）電動自行車、新能源汽車充電場所及設施；
（三）生活垃圾分類配套設施；
（四）法律法規規定或者國家強制性規范要求應當配置的其他設施設備。
第三章 前期物業管理
第十五條 新建住宅物業出售前，建設單位應當選聘前期物業服務企業，簽訂書面的前期物業服務合同。建設單位不得擅自變更或者終止前期物業服務合同。
住宅物業的建設單位應當通過物業管理主管部門或者物業管理行業協會建立的平臺，采取公開招投標的方式選聘前期物業服務企業；投標人少于三個或者物業管理區域總建筑面積較小的，經其轄區辦事處（鄉、鎮）和物業管理主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。
第十六條 建設單位出售商品房之前，應當制定臨時管理規約。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
前期物業服務合同和臨時管理規約應當在辦理預售許可證前，向物業管理主管部門備案，并抄送物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。
建設單位應當將前期物業服務企業名稱、物業服務內容、物業服務收費、物業服務合同期限、臨時管理規約等內容在銷售現場公開，并在與物業買受人簽訂商品房買賣合同時，將已備案的前期物業服務合同和臨時管理規約作為商品房買賣合同附件。
前期物業服務合同可以約定期限。但是，期限未滿，業主委員會依法與物業服務企業重新簽訂新的物業服務合同生效或者業主大會決定自行管理的，前期物業服務合同終止。
第十七條 物業服務企業與開發建設單位在房屋交付前30日內，應當對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗并作記錄。對前期物業承接查驗中發現的問題，開發建設單位應當及時整修，由物業服務企業復驗并作記錄。
第十八條 前期物業承接查驗時，開發建設單位應當向前期物業服務企業移交物業管理用房和下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、管線、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）業主名冊；
（五）物業管理必需的其他資料。
前期物業服務企業應當自物業承接查驗完成之日起三十日內，將開發建設單位移交的資料以及承接查驗形成的資料向其轄區辦事處（鄉、鎮）備案，并向物業管理主管部門報備。
第四章 業主、業主組織和物業管理委員會
第十九條 房屋的所有權人為業主。
本實施細則所稱業主還包括：
（一）尚未登記取得所有權，但是基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的行為已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；
（二）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；
（三）因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人；
（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；
（五）其他符合法律法規規定的單位或者個人。
業主應當依照法律法規和臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則行使權利，履行義務。
第二十條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成，一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第二十一條 一個物業管理區域內，符合下列情形之一的，具備成立業主大會條件：
（一）房屋出售并交付的專有部分面積占專有部分總面積50%以上的；
（二）首套出售的房屋交付已滿二年的。
符合成立業主大會條件的，占業主總人數5%以上的業主或者建設單位，可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出籌備成立業主大會的書面申請。
具備成立業主大會條件一年后，業主或者建設單位未提出籌備成立業主大會書面申請的，物業所在地社區居委會可以組織達到前款要求的業主或者建設單位提出成立業主大會申請。必要時可以應業主要求直接向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出籌備成立業主大會的書面申請。
第二十二條 建設單位應當在具備成立業主大會條件之日起三十日內向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需的下列資料：
（一）物業管理區域登記證明；
（二）建筑規劃總平面圖；
（三）物業建筑面積清冊；
（四）業主名冊；
（五）交付使用的共用設施設備證明；
（六）物業服務用房配置證明。
第二十三條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面申請后六十日內，負責核實并組織、協調成立首次業主大會會議籌備組。
籌備組由業主代表、建設單位代表，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居委會代表組成。籌備組人數應為七至十一人單數，其中業主代表人數所占比例應當不低于籌備組總人數的二分之一，籌備組組長由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指定的代表擔任。籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內公示。
籌備組中的業主代表應當符合本實施細則第三十一條有關業主委員會成員條件，由業主自薦或者推薦，街道辦事處、鄉鎮人民政府確定，符合條件的中共黨代會代表、人大代表、政協委員優先進入籌備組。籌備組業主代表不得擔任首屆業主委員會主任、副主任。
建設單位已不存在或者經街道辦事處、鄉鎮人民政府書面通知后未在通知期限內委托代表參加籌備組的，建設單位可以不作為籌備組成員。
第二十四條 籌備組應當自成立之日起九十日內，制定首次業主大會會議召開方案，組織召開首次業主大會會議。籌備組可以通過社區居委會發布籌備工作的通知或者公示、公告。
第二十五條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘或者解聘物業服務企業；
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部位的用途或者利用共有部位從事經營活動；
（九）物業管理區域調整、業主自行管理、物業服務合同、物業費、公共收益、業主委員會成員或者物業管理委員會業主代表及專職工作人員工作補助、撤銷業主委員會或者物業管理委員會不適當的決定等有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第二十六條 業主大會可以通過議事規則和管理規約，授權業主委員會行使一定額度內業主共有部位經營收益、建筑物及其附屬設施的維修資金使用執行權力。建筑物及其附屬設施的維修資金的使用，僅涉及單元（棟）業主共有和共同管理權利事項的，可以根據維修范圍，由該單元（棟）的業主共同決定。其余業主共同決定的事項，不可授權業主委員會決定。
業主拒絕支付物業費，或者不交存維修資金，以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在業主大會議事規則和管理規約中對其共同管理權的行使作出限制性規定。
第二十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，根據業主大會議事規則召開。召開業主大會會議前，應當提前十五日將會議討論或者表決的內容在物業管理區域內顯著位置公示。召開業主大會會議，應當提前五個工作日書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居委會。街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居委會應當派員列席指導、監督。
業主委員會不按規定召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開。
第二十八條 業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見等方式召開。
業主大會有表決事項的，現場投票應當采取記名投票方式。
業主委托他人投票的，應當出具書面委托書，載明委托人身份信息和房屋產權信息、受委托人身份信息、委托事項、委托時限等。受委托人投票時，應當在業主大會會議上如實反映業主意愿，并出示委托書以及委托人和本人身份證明。
一個獨立產權單位登記有兩個或者兩個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。
第二十九條 業主大會組織者應當及時公示業主大會表決結果，公示期不少于十日。
業主對表決結果有異議的，應當在結果公示期內向業主大會組織者提出核查并提交有效線索和相關證明材料，業主大會組織者應當在十日內提出核查結果。業主對核查結果仍不服的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府核實處理。
業主大會組織者應當在表決結果公示后十日內，將表決情況報告以及業主的選票、表決票和書面委托書等資料移交至社區居委會以備查詢，保管期限不少于五年。采用電子投票的，電子投票系統應當保存業主投票信息不少于五年。
第三十條 業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，履行法律法規以及業主大會賦予的職責，并做好下列工作：
（一）監督建筑物及其附屬設施的維修資金的管理和使用；
（二）擬定公共收益資金使用和管理措施，并交業主大會決定；
（三）督促業主按時繳納物業費及其他相關費用；
（四）調解業主間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（五）勸阻業主或者物業使用人違法裝飾裝修房屋；
（六）對危害公共安全、任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費、停車服務費等損害他人合法權益的行為，依照法律法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失；
（七）維護業主公共利益。
第三十一條 業主委員會成員候選人、業主委員會成員及候補成員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，具有完全民事行為能力并符合下列條件：
（一）未因違法違紀被國家機關、企業事業單位開除，未被列為失信被執行人，近五年無犯罪記錄；
（二）遵守業主大會議事規則、管理規約，履行業主義務；
（三）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有一定的組織能力和文化水平；
（四）本人、配偶或者其直系親屬與本物業管理區域物業服務企業無直接利益關系；
（五）未有本實施細則第三十五條規定的禁止行為；
（六）未有法律法規規定的其他不宜擔任業主委員會成員、候補成員的情形。
鼓勵符合條件的中共黨代會代表、人大代表、政協委員和社區兩委成員通過法定程序擔任業主委員會成員。
第三十二條 業主委員會成員由五至十一人單數組成。業主委員會成員的每屆任期由業主大會議事規則確定，每屆任期不超過五年。
分期開發的項目，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉產生業主委員會，并為后期開發的房屋預留業主委員會成員名額。后期房屋交付后，應當增補業主委員會成員和候補成員，但增補后的業主委員會成員總人數不得超過十一人。
業主委員會成員候選人通過下列方式產生：
（一）社區黨組織、社區居委會推薦；
（二）業主大會籌備組推薦；
（三）業主自薦或者聯名推薦。
業主委員會成員候選人由街道辦事處、鄉鎮人民政府審核，并將審核結果公示。
選舉業主委員會成員時，應當按照成員人數的40%配備候補成員。
業主委員會成員和候補成員須滿足法定得票比例，按照得票多少順序當選。業主委員會成員缺員時，應當由符合法定條件的候補成員按得票多少順序遞補。
業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，由社區黨組織推薦業主委員會主任、副主任候選人，經業主委員會成員推選產生主任、副主任。
第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內按照國家有關規定在街道辦事處、鄉鎮人民政府進行備案，并提交下列資料：
（一）業主大會成立和業主委員會選舉情況；
（二）業主大會議事規則；
（三）管理規約；
（四）業主大會決定的其他重大事項。
備案部門應當在接到備案申請后十個工作日內出具業主委員會備案證明。業主委員會持備案證明向公安機關依法申請刻制相關印章。
第三十四條 業主委員會不得有下列行為：
（一）阻撓業主大會行使職權，拒絕執行業主大會決定；
（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料，拒絕移交印章；
（三）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會印章；
（四）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；
（五）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自解聘物業服務企業或者與物業服務企業簽訂物業服務合同；
（六）騙取、挪用、侵占或者擅自使用建筑物及其附屬設施的維修資金或者公共收益等業主共有財產；
（七）作出與物業管理無關的決定、從事與物業管理無關的活動；
（八）違反法律法規規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。
業主委員會超越職權作出決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主；拒不改正的，街道辦事處、鄉鎮人民政府指導、協助業主組織召開業主大會調整或者重新選舉產生業主委員會。
侵害業主權益或者全體業主利益的，由簽字同意該決定的成員承擔相應的法律責任。
第三十五條 業主委員會成員存在以下行為的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府暫停其履行職責，提請業主大會終止成員資格并公告全體業主，不得再參選業主委員會成員、候補成員：
（一）干擾、阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定；
（二）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料或者擅自使用、拒不移交業主委員會印章；
（三）拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料，妨礙業主委員會換屆交接工作；
（四）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自與物業服務企業簽訂、修改物業服務合同，擅自決定應當由業主或者業主委員會共同決定的事項；
（五）挪用、侵占業主共有財產或者將業主共有財產借給他人、設定擔保；
（六）收受建設單位、物業服務企業和有利害關系的其他單位、個人提供的財物或者其他利益；
（七）違規泄露業主信息；
（八）拒不支付物業費；
（九）侵害業主合法權益的其他行為。
第三十六條 業主委員會成員、候補成員有下列情形之一的，其成員資格自行終止：
（一）因物業轉讓等原因喪失業主身份的；
（二）因疾病等原因無法正常履行職責的；
（三）任職期間被依法追究刑事責任的；
（四）本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；
（五）管理規約、業主大會議事規則約定的其他情形。
業主委員會應當及時將成員、候補成員資格終止情況通告全體業主。
第三十七條 業主大會可以根據業主委員會成員的工作情況，決定給予適當工作補助。
業主委員會可以和勞務派遣機構簽訂合約，聘請專職工作人員，負責處理業主委員會日常事務和財務工作。
業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會成員工作補助、聘請的專職工作人員及審計相關支出，可從業主共有部位的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法和標準由業主大會決定，并至少每半年在物業管理區域內的顯著位置公示，接受業主的監督。
第三十八條 業主委員會應當在任期屆滿六十日前，在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，組織召開業主大會，完成換屆選舉；逾期未完成換屆選舉的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府，按照首次業主大會籌備的有關規定組織換屆選舉工作。
新一屆業主委員會選舉產生期間，本屆業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定：
（一）選聘、續聘、解聘物業服務企業；
（二）調整物業收費標準。
第三十九條 業主委員會任期屆滿后自動終止，應當在屆滿前十日內，將業主委員會印章、財務憑證、檔案資料以及其他屬于業主大會和業主委員會的財物等移交給新一屆業主委員會；未成立新一屆業主委員會的，移交給社區居委會。
業主委員會拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期移交。
第四十條 住宅項目有下列情形之一的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織成立物業管理委員會：
（一）具備成立業主大會條件但確有困難一年內未成立的；
（二）業主大會成立后，未能依法選舉產生業主委員會的；
（三）業主委員會無法正常履行職責達三個月以上，需要調整或者重新選舉業主委員會的。
物業管理委員會臨時代行業主委員會職責，組織業主共同決定物業管理事項，履職期間應當推動成立業主大會、選舉產生業主委員會。物業管理委員會應當自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責，并在十日內與業主委員會辦理相關資料及財物移交手續后解散。
第四十一條 物業管理委員會由業主代表，街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居委會代表組成，人數應為五至十一人的單數，其中業主代表人數應占全體委員的半數以上。物業管理委員會主任由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定人員擔任，副主任由業主代表擔任。
物業管理委員會中業主代表人選由社區居委會聽取業主意見后，在自愿參加的業主中擇優確定。物業管理委員會中業主代表應當符合本實施細則第三十一條規定的條件。
物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。業主對物業管理委員會成員資格有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調處理。
物業管理委員會可以參照本實施細則第三十七條規定，給予業主代表適當工作補助，聘請專職工作人員負責日常工作。
第四十二條 物業管理委員會討論、決定物業管理公共事項應當召開委員會會議，由主任或者由主任委托副主任召集和主持，參會人員不少于委員會成員總人數的三分之二。會議召開七日前，物業管理委員會應當在物業管理區域內顯著位置以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。
物業管理委員會決定事項，應當經全體成員半數以上簽字同意通過，并在決定作出之日起三日內以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示十五日。
第五章 物業管理服務
第四十三條 業主大會應當通過物業管理主管部門或者物業管理行業協會建立的平臺，采取公開招投標方式選聘物業服務企業。業主委員會或者物業管理委員會應當與業主大會決定選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十日內，向物業管理主管部門備案。
第四十四條 物業服務企業應當按照法律法規規定和物業服務合同約定履行維修、養護、管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。
第四十五條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供物業服務，并且遵守下列規定：
（一）提供物業服務符合國家和本省規定的標準、規范；
（二）及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；
（三）建立與業主溝通協調機制，及時受理業主投訴，定期聽取業主的意見和建議，接受業主監督，改進和完善服務；
（四）對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、占用消防通道、破壞人防設施等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執法部門；
（五）發現有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告；
（六）對業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業主委員會或者物業管理委員會；
（七）配合、協助生活垃圾分類主管部門指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類；
（八）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、行政執法部門和社區居委會做好物業管理相關工作；
（九）法律法規規定的其他義務。
第四十六條 物業服務企業不得有下列行為：
（一）擅自改變物業用房用途；
（二）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途；
（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；
（四）擅自利用物業共用部位、共用設施設備設立停車位、設置廣告牌等進行經營活動；
（五）套取、挪用或者侵占建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）減少服務項目，降低服務標準，收取未約定的費用；
（七）借裝修管理便利，約束或者變相約束業主，接受其指定的裝修人、裝修材料；
（八）非法限制業主進出物業管理區域、樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報復業主，采取停止供電、供水、供燃氣等方式催交物業費；
（九）泄露業主信息；
（十）拖欠應當承擔的園林綠化用水、消防用水、公共照明用電等費用。
第四十七條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新下列信息：
（一）營業執照、項目負責人、人員配置的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話；
（二）物業服務項目、內容和標準，收費標準和方式；
（三）物業共用部位、共用設施設備日常維修養護情況，電梯、消防等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維修保養方案和應急處置方案等；
（四）物業承接查驗的過程和結果；
（五）物業服務合同約定應當公示的其他信息。
第四十八條 物業服務企業可以根據物業服務合同的約定，聘請專業經營者承擔電梯、防雷裝置、消防設施設備等維修養護及檢測，提供清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。
第四十九條 物業服務企業應當加強物業共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，依照法律法規規定委托具備相應資質或者從業條件的檢測機構對電梯、壓力容器、建筑消防設施等特種設備進行定期檢驗檢測。
第五十條 物業服務企業應當按照物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府社會治安綜合治理的有關規定，協助做好物業管理區域內的安全防范工作，制定安全防范應急預案，對突發性事件應當采取應急措施，及時報告有關主管部門和相關單位，并協助做好救助工作。
物業服務企業應當對進出物業管理區域的外來人員和車輛進行登記，并定時對物業管理區域進行巡邏。對物業管理區域內安裝的視頻監控裝置，物業服務企業應當派人監視，并按照國家和省有關規定保存相關數據。物業管理區域內出入卡口以及電梯、道路、主要通道等的電子探頭和抓拍設施，物業服務企業應當定期維護，確保其正常運行。
第五十一條 物業服務企業應當建立和保存下列檔案和資料，供業主委員會查驗：
（一）利用物業共用部位、共用設施設備從事經營的收支明細賬目；
（二）監控系統、電梯、消防、水泵、雷電防護裝置、電子防盜門等共用設施設備和人防工程防護設施的檔案及其運行、維修、養護、檢測記錄；
（三）二次供水水箱清洗記錄及水質檢測報告；
（四）房屋裝飾裝修管理資料；
（五）業主清冊；
（六）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他重要資料。
第五十二條 保障性住房的物業服務價格實行政府指導價，其他類物業的物業服務價格實行市場調節價。
第五十三條 已交付業主的房屋，物業費由業主承擔。未達到交房條件的房屋，物業費由建設單位承擔。空置房物業費可以由業主和物業服務企業在物業合同中約定減免。
房屋所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業費用。
第五十四條 物業服務合同期限屆滿的三個月前，業主委員會或者物業管理委員會應當組織召開業主大會對續聘或者另聘物業服務企業作出決定。業主大會決定續聘且物業服務企業接受的，業主委員會或者物業管理委員會與物業服務企業應當在物業服務合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。業主大會決定解聘物業服務企業的，應當提前六十日書面通知物業服務企業，但是合同對通知期限另有約定的除外。
物業服務企業在物業服務合同期限屆滿后不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。物業服務合同期限屆滿前，物業服務企業不得擅自停止服務。
物業服務合同期限屆滿后，業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同繼續有效，權利義務延續，服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。
第五十五條 物業服務企業決定不再提供服務或者無法繼續提供服務，且業主大會尚未選聘新的物業服務企業的，由業主委員會或者物業管理委員會確定臨時物業服務企業提供保潔、垃圾清運、秩序維護、安全防范、電梯運行等基本物業服務；業主委員會無法正常履職且物業管理委員會尚未成立的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府確定臨時物業服務企業。有關服務內容、服務期限、服務費用等應當在物業管理區域內顯著位置公示。
臨時物業服務期限一般不超過六個月，費用由全體業主承擔。
臨時物業服務期間，業主委員會或者物業管理委員會應當組織業主共同決定后續的物業管理方式。
第五十六條 物業服務合同終止時，原物業服務企業應當向業主委員會或者物業管理委員會交還下列資料和財物：
（一）本實施細則第十六條和第五十一條規定的資料；
（二）物業服務用房和物業服務期間業主出資配置的固定設施設備；
（三）預收、代收的相關費用；
（四）其他應當移交的資料和財物。
新選聘的物業服務企業承接物業時，業主委員會或者物業管理委員會應當向物業服務企業移交前款規定的資料和財物，配合辦理電梯使用登記變更等手續。
第六章 物業的使用和維護
第五十七條 業主、物業使用人應當合理、正當地使用物業，禁止下列行為：
（一）違反法律法規規定，改變物業使用性質；
（二）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施和器材，埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，在建筑物的疏散通道、安全出口、樓梯間存放電動自行車或者給電動自行車充電；
（三）違反國家規定，制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質；
（四）發出超過規定標準的生活噪聲、排放污染物；
（五）亂設攤點或者亂倒垃圾，堆放雜物；
（六）從建筑物中拋擲物品；
（七）違反規定飼養雞、鴨、鵝、兔、羊、豬等家畜家禽；
（八）違反規定飼養犬類；
（九）損壞人防設施設備；
（十）法律法規和管理規約禁止的其他行為。
物業服務企業發現業主或者物業使用人存在上述行為的，應當采取合理措施勸阻和制止；勸阻制止無效的，應當及時報告業主委員會和有關行政執法部門。有關行政執法部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者處理。
第五十八條 物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備從事經營的，不得侵害業主權益，應當在征得相關業主、業主大會的同意后，按照規定辦理有關手續。
經營所得收益經業主大會決定可以由業主委員會負責管理，也可以委托管理。經營所得收益應當單獨建賬，應當主要用于補充建筑物及其附屬設施的維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。業主委員會或者物業服務企業應當將收益和使用情況每半年公示一次。
第五十九條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。采用出售、出租方式處置的，應當在預售時約定出售價格或者出租方式、出租價格、出租期限等內容。
建設單位尚未出售的機動車停車位、車庫，應當優先出租給業主、物業使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。停車位滿足業主需要后仍有空余的，可以出租給物業管理區域外的單位、個人，其租賃合同期限不得超過六個月。
第六十條 已建成住宅項目的停車場所及電動自行車、新能源汽車充電場所不能滿足業主需要，在不影響消防安全、道路通行的前提下，經業主大會決定，可以利用物業管理區域內公共場地施劃停車泊位，并依法辦理有關手續。
第六十一條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當在開工前向物業服務企業申報登記并簽訂裝飾裝修服務協議，遵守相關法律法規以及臨時管理規約、管理規約，禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；
（二）違法搭建建筑物、構筑物或者私挖地下空間；
（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；
（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；
（五）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；
（六）擅自拆改、暗埋燃氣管線等；
（七）挪用、損壞或者擅自拆除消防器材、設施；
（八）法律法規和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。
業主、物業使用人封閉陽臺、露臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當保持物業的整潔、美觀統一。
第六十二條 物業服務企業應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人，加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。
業主、物業使用人未提前告知或者違反相關規定以及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，在二十四小時內書面報告業主委員會或者物業管理委員會和有關行政執法部門。
物業服務企業可以根據臨時管理規約或者管理規約的授權，在物業管理區域內采取適當措施限制違規裝修施工人員、機具、車輛進入。
第六十三條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按以下標準交存住宅專項維修資金。
（一）在2021年9月9日之前已受理繳存的樓盤繳交標準
1、普通住宅25元/m2；
2、電梯房30元/m2；
3、非住宅用房45元/m2；
承擔比例為：開發建設單位70%，業主30%。
（二）在2021年9月9日之后已受理繳存的樓盤繳交標準
1、中心城區：沒有配備電梯的物業，其專項維修資金按購房總額的1%交存；配備了電梯的物業，其專項維修資金按購房總額的1.5%交存；商業性質的物業（無論是否配備電梯），其專項維修資金按購房總額的1.25%交存。
2、中心城區外：沒有配備電梯的物業，其專項維修資金按60元/m2的標準交存；配備了電梯的物業，其專項維修資金按70元/m2的標準交存；商業性質的物業（無論是否配備電梯），其專項維修資金按65元/m2的標準交存。
建筑物及其附屬設施的維修資金余額不足首期金額的30%的，應當及時續交，由業主大會決定續籌方式。
第六十四條 發生下列情況之一的，物業服務企業或者相關業主應當及時向業主委員會或者物業管理委員會報告，并按照本市有關規定申請提取維修資金進行應急維修：
（一）電梯故障危及人身安全；
（二）二次供水、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用，經樟樹市住房和城鄉建設局或者其指定的專業機構核實并出具意見書認定的；
（三）共用消防設施設備嚴重失修，消防救援機構出具整改通知書的；
（四）屋頂、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經樟樹市住房和城鄉建設局或者其指定的有資質的房屋質量檢測機構核實并出具意見書認定的；
（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經樟樹市住房和城鄉建設局或其指定的有資質的房屋質量檢測機構核實并出具意見書認定的；
（六）發生嚴重沉降、傾斜、開裂等危及房屋安全的緊急情況，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經樟樹市住房和城鄉建設局認定的。
第七章 獎懲規定
第六十五條 物業服務企業違反本實施細則相關規定，由物業管理主管部門記入信用檔案，并采取相應的行業懲戒措施。
第六十六條 物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府以及相關部門、社區居委會及其工作人員違反本實施細則，有下列情形之一的，由上級行政機關或者主管部門責令改正，并依法給予處分：
（一）未按照本實施細則規定籌備、組織成立業主委員會的；
（二）未按照本實施細則規定履行職責的；
（三）發現違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的；
（四）利用職務之便侵害業主權益的；
（五）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。
第六十七條 對違反本實施細則規定的其他行為，法律法規已有法律責任規定的，適用其規定。侵害他人權益的，依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
第六十八條 本實施細則下列用語的含義：
（一）專有部分，是指在構造上、利用上具有獨立性，能夠明確區分、可以排他使用，能夠登記成為特定業主所有權的客體；
（二）共用部位，是指根據法律法規規章和商品房買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；
（三）共用設施設備，是指根據法律法規規章和商品房買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、雷電防護裝置、照明、消防設施、人防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等；
（四）房屋承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等；
（五）住宅項目，包括住宅及同一物業管理區域內非住宅；
（六）管理規約，是以全體業主合意為基礎，通過業主大會確定的程序以書面形式訂立的，規范有關物業的使用、維護、管理以及業主的權利、義務，對全體業主及物業使用人具有約束力的自主管理行為準則。
第六十九條 本實施細則規定的面積和人數，按照下列方式計算：
（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，按照商品房買賣合同記載的面積計算；
（二）業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算；建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。
第七十條 本市行政區域內非住宅物業管理參照本實施細則執行。
第七十一條 本實施細則自2024年1月1日起施行。樟府辦發〔2008〕71號《樟樹市住宅小區物業管理實施辦法》同時廢止。
附件：
