各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市直有關(guān)單位：
經(jīng)2023年12月20日市政府第50次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)將《樟樹市住宅物業(yè)管理實施細(xì)則》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
2023年12月26日
（此件主動公開）
樟樹市住宅物業(yè)管理實施細(xì)則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《江西省物業(yè)管理條例》《宜春市住宅物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本實施細(xì)則。
第二條 本實施細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。
本實施細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)納入城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系，堅持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、屬地管理、業(yè)主自治、行業(yè)自律、專業(yè)服務(wù)、多方參與、協(xié)商共建的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下城鄉(xiāng)社區(qū)居民委員會（以下簡稱社區(qū)居委會）、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的治理架構(gòu)。
推動在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會中建立基層黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。
第四條 加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和基層政府目標(biāo)責(zé)任制考核體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的重大問題。
第五條 樟樹市住建局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作（以下簡稱物業(yè)管理主管部門），履行下列職責(zé)：
（一）指導(dǎo)轄區(qū)辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）組織實施物業(yè)管理的法律法規(guī)，督促檢查物業(yè)企業(yè)執(zhí)行上級物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定；
（二）組織擬定或者制定本轄區(qū)物業(yè)管理相關(guān)政策措施，引導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)企業(yè)成立市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會；
（三）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、行業(yè)協(xié)會等依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作；
（四）指導(dǎo)轄區(qū)辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）、社區(qū)開展業(yè)主大會和業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會的業(yè)務(wù)；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查、前期物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂及備案的監(jiān)督檢查；
（六）住宅物業(yè)專項維修資金的交存、使用的監(jiān)督管理；
（七）受理、處理對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的投訴；
（八）物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督檢查；
（九）行業(yè)其他監(jiān)督管理職責(zé)。
第六條 市有關(guān)部門在對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理時應(yīng)履行下列職責(zé)：
（一）自然資源局負(fù)責(zé)對列入住宅小區(qū)建設(shè)項目規(guī)劃條件和設(shè)計方案的基礎(chǔ)設(shè)施、配套公共服務(wù)等設(shè)施的規(guī)劃審查，對住宅裝飾裝修活動中擅自改變外立面、加層、擴(kuò)建或者拆改等違反規(guī)劃的行為予以認(rèn)定；
（二）城管局履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的城市管理職責(zé)，查處破壞市政公用設(shè)施、雨污水錯接、漏接、混接至市政管網(wǎng)，經(jīng)營性餐飲油煙排放不達(dá)標(biāo)、噪音污染（生態(tài)環(huán)境局作技術(shù)指導(dǎo)及監(jiān)測）以及住宅裝飾裝修中擅自改變外立面、加層、擴(kuò)建、拆改等違法行為；
（三）公安局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作的監(jiān)督檢查，對業(yè)主飼養(yǎng)犬類動物進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路停車管理，查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品影響公共安全以及影響公共秩序的違法行為；
（四）市管局負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備的安全監(jiān)察工作，查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供虛假資料取得市場主體登記、無照經(jīng)營、侵害消費(fèi)者合法權(quán)益、價格違法等違法行為；
（五）消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全管理的監(jiān)督檢查，查處違反消防安全法律法規(guī)的行為。
（六）生態(tài)環(huán)境主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護(hù)監(jiān)督管理，配合城管部門對經(jīng)營性餐飲油煙排放不達(dá)標(biāo)、噪音污染等違法行為予以監(jiān)測；
（七）衛(wèi)健委負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)傳染病防治、生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督等工作；
（八）供水公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活飲用水質(zhì)量的監(jiān)管，并處理飲用水水質(zhì)（發(fā)黃、沉淀等）問題的信訪投訴；
（九）民政局負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和社區(qū)管理服務(wù)設(shè)施維護(hù)管理的監(jiān)督檢查；
（十）審計局負(fù)責(zé)對建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的管理和使用進(jìn)行監(jiān)督檢查。
供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位以及其他有關(guān)部門依法履行相應(yīng)職責(zé)。
各相關(guān)行政執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，建立違法行為投訴、處理和回復(fù)制度，依法及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，成立物業(yè)管理辦公室并配置相應(yīng)人員，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，履行下列職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆，組建物業(yè)管理委員會，并督促業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會辦理相關(guān)備案手續(xù)；
（二）監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會及其成員，物業(yè)管理委員會依法履行職責(zé)，撤銷其作出的違反法律法規(guī)和違背公序良俗的決定；
（三）協(xié)調(diào)和督促物業(yè)管理項目的移交和接管；
（四）督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行義務(wù)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛，并負(fù)責(zé)物業(yè)信訪投訴的回復(fù)；
（五）首次業(yè)主大會籌備金的交存和使用的監(jiān)督管理；
（六）協(xié)調(diào)并協(xié)助相關(guān)部門依法查處侵占和破壞綠化設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及破壞環(huán)境衛(wèi)生的違法行為；
（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
居（村）民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下開展具體工作，協(xié)調(diào)處理業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛；協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；發(fā)現(xiàn)本區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)立即制止，及時向有關(guān)部門報告。
第八條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)督，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，加強(qiáng)行業(yè)培訓(xùn)；積極開展行業(yè)調(diào)研，為行業(yè)主管部門制定政策提供信息；推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
支持、鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。
第九條 對交付時間長、配置設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者建設(shè)單位因客觀原因未實施物業(yè)管理的老舊小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)整治改造計劃，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實施物業(yè)服務(wù)。
老舊住宅小區(qū)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)成立業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會，并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者實行業(yè)主自治管理；無法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)嵭凶灾喂芾淼模值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者受其委托的居民委員會組織實施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，所需費(fèi)用由受益業(yè)主承擔(dān)。
鼓勵和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)為老舊住宅小區(qū)提供公益性物業(yè)服務(wù)。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域及設(shè)施
第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，以有利于實施物業(yè)管理為原則，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)布局、業(yè)主人數(shù)、自然界限等因素劃分：
（一）物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；
（二）設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；
（三）原有住宅物業(yè)界線已自然形成且無爭議的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；
（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)以及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備并能夠封閉的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證或者房屋現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門申請劃分登記，將登記的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示，并將劃定的物業(yè)管理區(qū)域資料報送物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第十二條 已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，由物業(yè)管理主管部門會同屬地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，結(jié)合物業(yè)管理實際需要，征求業(yè)主意見后劃分或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域并公告。
第十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：
（一）按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總建筑面積的千分之二配置，最低不少于一百二十平方米；
（二）為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件，配置獨立合格的水、電等計量裝置；
（三）沒有配置電梯的房屋，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于二層。
物業(yè)服務(wù)用房包括服務(wù)企業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會用房等，其中業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會用房建筑面積最低不少于二十平方米。物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主所有，無償用于物業(yè)管理、服務(wù)工作，任何人不得侵占。
第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將下列設(shè)施設(shè)備的建設(shè)要求列入建設(shè)項目設(shè)計方案，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置：
（一）物業(yè)管理區(qū)域出入口視頻監(jiān)控、高空拋物溯源設(shè)備、消防預(yù)警系統(tǒng)等安全防范設(shè)施；
（二）電動自行車、新能源汽車充電場所及設(shè)施；
（三）生活垃圾分類配套設(shè)施；
（四）法律法規(guī)規(guī)定或者國家強(qiáng)制性規(guī)范要求應(yīng)當(dāng)配置的其他設(shè)施設(shè)備。
第三章 前期物業(yè)管理
第十五條 新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位不得擅自變更或者終止前期物業(yè)服務(wù)合同。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理主管部門或者物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會建立的平臺，采取公開招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積較小的，經(jīng)其轄區(qū)辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十六條 建設(shè)單位出售商品房之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)在辦理預(yù)售許可證前，向物業(yè)管理主管部門備案，并抄送物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)合同期限、臨時管理規(guī)約等內(nèi)容在銷售現(xiàn)場公開，并在與物業(yè)買受人簽訂商品房買賣合同時，將已備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約作為商品房買賣合同附件。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但是，期限未滿，業(yè)主委員會依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效或者業(yè)主大會決定自行管理的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位在房屋交付前30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗并作記錄。對前期物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時整修，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗并作記錄。
第十八條 前期物業(yè)承接查驗時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、管線、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）業(yè)主名冊；
（五）物業(yè)管理必需的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接查驗完成之日起三十日內(nèi)，將開發(fā)建設(shè)單位移交的資料以及承接查驗形成的資料向其轄區(qū)辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）備案，并向物業(yè)管理主管部門報備。
第四章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會
第十九條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
本實施細(xì)則所稱業(yè)主還包括：
（一）尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買賣、贈與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；
（二）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；
（三）因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個人；
（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；
（五）其他符合法律法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則行使權(quán)利，履行義務(wù)。
第二十條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第二十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列情形之一的，具備成立業(yè)主大會條件：
（一）房屋出售并交付的專有部分面積占專有部分總面積50%以上的；
（二）首套出售的房屋交付已滿二年的。
符合成立業(yè)主大會條件的，占業(yè)主總?cè)藬?shù)5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備成立業(yè)主大會的書面申請。
具備成立業(yè)主大會條件一年后，業(yè)主或者建設(shè)單位未提出籌備成立業(yè)主大會書面申請的，物業(yè)所在地社區(qū)居委會可以組織達(dá)到前款要求的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會申請。必要時可以應(yīng)業(yè)主要求直接向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備成立業(yè)主大會的書面申請。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在具備成立業(yè)主大會條件之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域登記證明；
（二）建筑規(guī)劃總平面圖；
（三）物業(yè)建筑面積清冊；
（四）業(yè)主名冊；
（五）交付使用的共用設(shè)施設(shè)備證明；
（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明。
第二十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后六十日內(nèi)，負(fù)責(zé)核實并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)為七至十一人單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一，籌備組組長由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定的代表擔(dān)任。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本實施細(xì)則第三十一條有關(guān)業(yè)主委員會成員條件，由業(yè)主自薦或者推薦，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定，符合條件的中共黨代會代表、人大代表、政協(xié)委員優(yōu)先進(jìn)入籌備組。籌備組業(yè)主代表不得擔(dān)任首屆業(yè)主委員會主任、副主任。
建設(shè)單位已不存在或者經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面通知后未在通知期限內(nèi)委托代表參加籌備組的，建設(shè)單位可以不作為籌備組成員。
第二十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，制定首次業(yè)主大會會議召開方案，組織召開首次業(yè)主大會會議。籌備組可以通過社區(qū)居委會發(fā)布籌備工作的通知或者公示、公告。
第二十五條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部位的用途或者利用共有部位從事經(jīng)營活動；
（九）物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、業(yè)主自行管理、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)費(fèi)、公共收益、業(yè)主委員會成員或者物業(yè)管理委員會業(yè)主代表及專職工作人員工作補(bǔ)助、撤銷業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定等有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十六條 業(yè)主大會可以通過議事規(guī)則和管理規(guī)約，授權(quán)業(yè)主委員會行使一定額度內(nèi)業(yè)主共有部位經(jīng)營收益、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金使用執(zhí)行權(quán)力。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的使用，僅涉及單元（棟）業(yè)主共有和共同管理權(quán)利事項的，可以根據(jù)維修范圍，由該單元（棟）的業(yè)主共同決定。其余業(yè)主共同決定的事項，不可授權(quán)業(yè)主委員會決定。
業(yè)主拒絕支付物業(yè)費(fèi)，或者不交存維修資金，以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約中對其共同管理權(quán)的行使作出限制性規(guī)定。
第二十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開。召開業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)提前十五日將會議討論或者表決的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)提前五個工作日書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居委會。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)派員列席指導(dǎo)、監(jiān)督。
業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。
第二十八條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見等方式召開。
業(yè)主大會有表決事項的，現(xiàn)場投票應(yīng)當(dāng)采取記名投票方式。
業(yè)主委托他人投票的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托人身份信息和房屋產(chǎn)權(quán)信息、受委托人身份信息、委托事項、委托時限等。受委托人投票時，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議上如實反映業(yè)主意愿，并出示委托書以及委托人和本人身份證明。
一個獨立產(chǎn)權(quán)單位登記有兩個或者兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。
第二十九條 業(yè)主大會組織者應(yīng)當(dāng)及時公示業(yè)主大會表決結(jié)果，公示期不少于十日。
業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在結(jié)果公示期內(nèi)向業(yè)主大會組織者提出核查并提交有效線索和相關(guān)證明材料，業(yè)主大會組織者應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)提出核查結(jié)果。業(yè)主對核查結(jié)果仍不服的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府核實處理。
業(yè)主大會組織者應(yīng)當(dāng)在表決結(jié)果公示后十日內(nèi)，將表決情況報告以及業(yè)主的選票、表決票和書面委托書等資料移交至社區(qū)居委會以備查詢，保管期限不少于五年。采用電子投票的，電子投票系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)保存業(yè)主投票信息不少于五年。
第三十條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行法律法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的職責(zé)，并做好下列工作：
（一）監(jiān)督建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的管理和使用；
（二）擬定公共收益資金使用和管理措施，并交業(yè)主大會決定；
（三）督促業(yè)主按時繳納物業(yè)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；
（四）調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（五）勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋；
（六）對危害公共安全、任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失；
（七）維護(hù)業(yè)主公共利益。
第三十一條 業(yè)主委員會成員候選人、業(yè)主委員會成員及候補(bǔ)成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，具有完全民事行為能力并符合下列條件：
（一）未因違法違紀(jì)被國家機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位開除，未被列為失信被執(zhí)行人，近五年無犯罪記錄；
（二）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)；
（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定的組織能力和文化水平；
（四）本人、配偶或者其直系親屬與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)無直接利益關(guān)系；
（五）未有本實施細(xì)則第三十五條規(guī)定的禁止行為；
（六）未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員的情形。
鼓勵符合條件的中共黨代會代表、人大代表、政協(xié)委員和社區(qū)兩委成員通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會成員。
第三十二條 業(yè)主委員會成員由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員的每屆任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，每屆任期不超過五年。
分期開發(fā)的項目，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并為后期開發(fā)的房屋預(yù)留業(yè)主委員會成員名額。后期房屋交付后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會成員和候補(bǔ)成員，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會成員總?cè)藬?shù)不得超過十一人。
業(yè)主委員會成員候選人通過下列方式產(chǎn)生：
（一）社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會推薦；
（二）業(yè)主大會籌備組推薦；
（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。
業(yè)主委員會成員候選人由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，并將審核結(jié)果公示。
選舉業(yè)主委員會成員時，應(yīng)當(dāng)按照成員人數(shù)的40%配備候補(bǔ)成員。
業(yè)主委員會成員和候補(bǔ)成員須滿足法定得票比例，按照得票多少順序當(dāng)選。業(yè)主委員會成員缺員時，應(yīng)當(dāng)由符合法定條件的候補(bǔ)成員按得票多少順序遞補(bǔ)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，由社區(qū)黨組織推薦業(yè)主委員會主任、副主任候選人，經(jīng)業(yè)主委員會成員推選產(chǎn)生主任、副主任。
第三十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)按照國家有關(guān)規(guī)定在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行備案，并提交下列資料：
（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。
備案部門應(yīng)當(dāng)在接到備案申請后十個工作日內(nèi)出具業(yè)主委員會備案證明。業(yè)主委員會持備案證明向公安機(jī)關(guān)依法申請刻制相關(guān)印章。
第三十四條 業(yè)主委員會不得有下列行為：
（一）阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定；
（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料，拒絕移交印章；
（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會印章；
（四）打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人；
（五）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（六）騙取、挪用、侵占或者擅自使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金或者公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)；
（七）作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定、從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動；
（八）違反法律法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
業(yè)主委員會超越職權(quán)作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；拒不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會調(diào)整或者重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
侵害業(yè)主權(quán)益或者全體業(yè)主利益的，由簽字同意該決定的成員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十五條 業(yè)主委員會成員存在以下行為的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫停其履行職責(zé)，提請業(yè)主大會終止成員資格并公告全體業(yè)主，不得再參選業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員：
（一）干擾、阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；
（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料或者擅自使用、拒不移交業(yè)主委員會印章；
（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；
（四）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同，擅自決定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主或者業(yè)主委員會共同決定的事項；
（五）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)或者將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人、設(shè)定擔(dān)保；
（六）收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有利害關(guān)系的其他單位、個人提供的財物或者其他利益；
（七）違規(guī)泄露業(yè)主信息；
（八）拒不支付物業(yè)費(fèi)；
（九）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第三十六條 業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員有下列情形之一的，其成員資格自行終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因喪失業(yè)主身份的；
（二）因疾病等原因無法正常履行職責(zé)的；
（三）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；
（四）本人以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
（五）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將成員、候補(bǔ)成員資格終止情況通告全體業(yè)主。
第三十七條 業(yè)主大會可以根據(jù)業(yè)主委員會成員的工作情況，決定給予適當(dāng)工作補(bǔ)助。
業(yè)主委員會可以和勞務(wù)派遣機(jī)構(gòu)簽訂合約，聘請專職工作人員，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)和財務(wù)工作。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會成員工作補(bǔ)助、聘請的專職工作人員及審計相關(guān)支出，可從業(yè)主共有部位的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定，并至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第三十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿六十日前，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，組織召開業(yè)主大會，完成換屆選舉；逾期未完成換屆選舉的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，按照首次業(yè)主大會籌備的有關(guān)規(guī)定組織換屆選舉工作。
新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，本屆業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定：
（一）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（二）調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第三十九條 業(yè)主委員會任期屆滿后自動終止，應(yīng)當(dāng)在屆滿前十日內(nèi)，將業(yè)主委員會印章、財務(wù)憑證、檔案資料以及其他屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會；未成立新一屆業(yè)主委員會的，移交給社區(qū)居委會。
業(yè)主委員會拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交。
第四十條 住宅項目有下列情形之一的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織成立物業(yè)管理委員會：
（一）具備成立業(yè)主大會條件但確有困難一年內(nèi)未成立的；
（二）業(yè)主大會成立后，未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；
（三）業(yè)主委員會無法正常履行職責(zé)達(dá)三個月以上，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會的。
物業(yè)管理委員會臨時代行業(yè)主委員會職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，履職期間應(yīng)當(dāng)推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并在十日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理相關(guān)資料及財物移交手續(xù)后解散。
第四十一條 物業(yè)管理委員會由業(yè)主代表，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居委會代表組成，人數(shù)應(yīng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)應(yīng)占全體委員的半數(shù)以上。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定人員擔(dān)任，副主任由業(yè)主代表擔(dān)任。
物業(yè)管理委員會中業(yè)主代表人選由社區(qū)居委會聽取業(yè)主意見后，在自愿參加的業(yè)主中擇優(yōu)確定。物業(yè)管理委員會中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本實施細(xì)則第三十一條規(guī)定的條件。
物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員資格有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。
物業(yè)管理委員會可以參照本實施細(xì)則第三十七條規(guī)定，給予業(yè)主代表適當(dāng)工作補(bǔ)助，聘請專職工作人員負(fù)責(zé)日常工作。
第四十二條 物業(yè)管理委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項應(yīng)當(dāng)召開委員會會議，由主任或者由主任委托副主任召集和主持，參會人員不少于委員會成員總?cè)藬?shù)的三分之二。會議召開七日前，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
物業(yè)管理委員會決定事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員半數(shù)以上簽字同意通過，并在決定作出之日起三日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示十五日。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十三條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理主管部門或者物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會建立的平臺，采取公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十日內(nèi)，向物業(yè)管理主管部門備案。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定履行維修、養(yǎng)護(hù)、管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：
（一）提供物業(yè)服務(wù)符合國家和本省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；
（二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；
（三）建立與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，及時受理業(yè)主投訴，定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；
（四）對違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道、破壞人防設(shè)施等行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執(zhí)法部門；
（五）發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險隱患的，及時設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報告；
（六）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會；
（七）配合、協(xié)助生活垃圾分類主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類；
（八）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法部門和社區(qū)居委會做好物業(yè)管理相關(guān)工作；
（九）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
（一）擅自改變物業(yè)用房用途；
（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途；
（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；
（四）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)立停車位、設(shè)置廣告牌等進(jìn)行經(jīng)營活動；
（五）套取、挪用或者侵占建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）減少服務(wù)項目，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收取未約定的費(fèi)用；
（七）借裝修管理便利，約束或者變相約束業(yè)主，接受其指定的裝修人、裝修材料；
（八）非法限制業(yè)主進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域、樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報復(fù)業(yè)主，采取停止供電、供水、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)；
（九）泄露業(yè)主信息；
（十）拖欠應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的園林綠化用水、消防用水、公共照明用電等費(fèi)用。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實公示、及時更新下列信息：
（一）營業(yè)執(zhí)照、項目負(fù)責(zé)人、人員配置的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；
（二）物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式；
（三）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)情況，電梯、消防等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維修保養(yǎng)方案和應(yīng)急處置方案等；
（四）物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果；
（五）物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，聘請專業(yè)經(jīng)營者承擔(dān)電梯、防雷裝置、消防設(shè)施設(shè)備等維修養(yǎng)護(hù)及檢測，提供清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務(wù)，但不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查，依照法律法規(guī)規(guī)定委托具備相應(yīng)資質(zhì)或者從業(yè)條件的檢測機(jī)構(gòu)對電梯、壓力容器、建筑消防設(shè)施等特種設(shè)備進(jìn)行定期檢驗檢測。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府社會治安綜合治理的有關(guān)規(guī)定，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時報告有關(guān)主管部門和相關(guān)單位，并協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的外來人員和車輛進(jìn)行登記，并定時對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行巡邏。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝的視頻監(jiān)控裝置，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)派人監(jiān)視，并按照國家和省有關(guān)規(guī)定保存相關(guān)數(shù)據(jù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出入卡口以及電梯、道路、主要通道等的電子探頭和抓拍設(shè)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料，供業(yè)主委員會查驗：
（一）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營的收支明細(xì)賬目；
（二）監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、消防、水泵、雷電防護(hù)裝置、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備和人防工程防護(hù)設(shè)施的檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、檢測記錄；
（三）二次供水水箱清洗記錄及水質(zhì)檢測報告；
（四）房屋裝飾裝修管理資料；
（五）業(yè)主清冊；
（六）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
第五十二條 保障性住房的物業(yè)服務(wù)價格實行政府指導(dǎo)價，其他類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價。
第五十三條 已交付業(yè)主的房屋，物業(yè)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。未達(dá)到交房條件的房屋，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。空置房物業(yè)費(fèi)可以由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)合同中約定減免。
房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)費(fèi)用。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個月前，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會對續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出決定。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是合同對通知期限另有約定的除外。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自停止服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同繼續(xù)有效，權(quán)利義務(wù)延續(xù)，服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供服務(wù)或者無法繼續(xù)提供服務(wù)，且業(yè)主大會尚未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會確定臨時物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供保潔、垃圾清運(yùn)、秩序維護(hù)、安全防范、電梯運(yùn)行等基本物業(yè)服務(wù)；業(yè)主委員會無法正常履職且物業(yè)管理委員會尚未成立的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定臨時物業(yè)服務(wù)企業(yè)。有關(guān)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
臨時物業(yè)服務(wù)期限一般不超過六個月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
臨時物業(yè)服務(wù)期間，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定后續(xù)的物業(yè)管理方式。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會交還下列資料和財物：
（一）本實施細(xì)則第十六條和第五十一條規(guī)定的資料；
（二）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備；
（三）預(yù)收、代收的相關(guān)費(fèi)用；
（四）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財物。
新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財物，配合辦理電梯使用登記變更等手續(xù)。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)合理、正當(dāng)?shù)厥褂梦飿I(yè)，禁止下列行為：
（一）違反法律法規(guī)規(guī)定，改變物業(yè)使用性質(zhì)；
（二）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施和器材，埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，在建筑物的疏散通道、安全出口、樓梯間存放電動自行車或者給電動自行車充電；
（三）違反國家規(guī)定，制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險物質(zhì)；
（四）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的生活噪聲、排放污染物；
（五）亂設(shè)攤點或者亂倒垃圾，堆放雜物；
（六）從建筑物中拋擲物品；
（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、兔、羊、豬等家畜家禽；
（八）違反規(guī)定飼養(yǎng)犬類；
（九）損壞人防設(shè)施設(shè)備；
（十）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人存在上述行為的，應(yīng)當(dāng)采取合理措施勸阻和制止；勸阻制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政執(zhí)法部門。有關(guān)行政執(zhí)法部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者處理。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營的，不得侵害業(yè)主權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
經(jīng)營所得收益經(jīng)業(yè)主大會決定可以由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)管理，也可以委托管理。經(jīng)營所得收益應(yīng)當(dāng)單獨建賬，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收益和使用情況每半年公示一次。
第五十九條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。采用出售、出租方式處置的，應(yīng)當(dāng)在預(yù)售時約定出售價格或者出租方式、出租價格、出租期限等內(nèi)容。
建設(shè)單位尚未出售的機(jī)動車停車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給業(yè)主、物業(yè)使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人，其租賃合同期限不得超過六個月。
第六十條 已建成住宅項目的停車場所及電動自行車、新能源汽車充電場所不能滿足業(yè)主需要，在不影響消防安全、道路通行的前提下，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地施劃停車泊位，并依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第六十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)在開工前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報登記并簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，遵守相關(guān)法律法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物或者私挖地下空間；
（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；
（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；
（五）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；
（六）擅自拆改、暗埋燃?xì)夤芫€等；
（七）挪用、損壞或者擅自拆除消防器材、設(shè)施；
（八）法律法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。
業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽臺、露臺以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)的整潔、美觀統(tǒng)一。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人，加強(qiáng)對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。
業(yè)主、物業(yè)使用人未提前告知或者違反相關(guān)規(guī)定以及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，在二十四小時內(nèi)書面報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會和有關(guān)行政執(zhí)法部門。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的授權(quán)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)采取適當(dāng)措施限制違規(guī)裝修施工人員、機(jī)具、車輛進(jìn)入。
第六十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按以下標(biāo)準(zhǔn)交存住宅專項維修資金。
（一）在2021年9月9日之前已受理繳存的樓盤繳交標(biāo)準(zhǔn)
1、普通住宅25元/m2；
2、電梯房30元/m2；
3、非住宅用房45元/m2；
承擔(dān)比例為：開發(fā)建設(shè)單位70%，業(yè)主30%。
（二）在2021年9月9日之后已受理繳存的樓盤繳交標(biāo)準(zhǔn)
1、中心城區(qū)：沒有配備電梯的物業(yè)，其專項維修資金按購房總額的1%交存；配備了電梯的物業(yè)，其專項維修資金按購房總額的1.5%交存；商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)（無論是否配備電梯），其專項維修資金按購房總額的1.25%交存。
2、中心城區(qū)外：沒有配備電梯的物業(yè)，其專項維修資金按60元/m2的標(biāo)準(zhǔn)交存；配備了電梯的物業(yè)，其專項維修資金按70元/m2的標(biāo)準(zhǔn)交存；商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)（無論是否配備電梯），其專項維修資金按65元/m2的標(biāo)準(zhǔn)交存。
建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金余額不足首期金額的30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交，由業(yè)主大會決定續(xù)籌方式。
第六十四條 發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會報告，并按照本市有關(guān)規(guī)定申請?zhí)崛【S修資金進(jìn)行應(yīng)急維修：
（一）電梯故障危及人身安全；
（二）二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、影響使用，經(jīng)樟樹市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局或者其指定的專業(yè)機(jī)構(gòu)核實并出具意見書認(rèn)定的；
（三）共用消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重失修，消防救援機(jī)構(gòu)出具整改通知書的；
（四）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)樟樹市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局或者其指定的有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核實并出具意見書認(rèn)定的；
（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)樟樹市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局或其指定的有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核實并出具意見書認(rèn)定的；
（六）發(fā)生嚴(yán)重沉降、傾斜、開裂等危及房屋安全的緊急情況，經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)出具證明并經(jīng)樟樹市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局認(rèn)定的。
第七章 獎懲規(guī)定
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本實施細(xì)則相關(guān)規(guī)定，由物業(yè)管理主管部門記入信用檔案，并采取相應(yīng)的行業(yè)懲戒措施。
第六十六條 物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及相關(guān)部門、社區(qū)居委會及其工作人員違反本實施細(xì)則，有下列情形之一的，由上級行政機(jī)關(guān)或者主管部門責(zé)令改正，并依法給予處分：
（一）未按照本實施細(xì)則規(guī)定籌備、組織成立業(yè)主委員會的；
（二）未按照本實施細(xì)則規(guī)定履行職責(zé)的；
（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的；
（四）利用職務(wù)之便侵害業(yè)主權(quán)益的；
（五）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第六十七條 對違反本實施細(xì)則規(guī)定的其他行為，法律法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，適用其規(guī)定。侵害他人權(quán)益的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附則
第六十八條 本實施細(xì)則下列用語的含義：
（一）專有部分，是指在構(gòu)造上、利用上具有獨立性，能夠明確區(qū)分、可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體；
（二）共用部位，是指根據(jù)法律法規(guī)規(guī)章和商品房買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；
（三）共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律法規(guī)規(guī)章和商品房買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、雷電防護(hù)裝置、照明、消防設(shè)施、人防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等；
（四）房屋承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等；
（五）住宅項目，包括住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅；
（六）管理規(guī)約，是以全體業(yè)主合意為基礎(chǔ)，通過業(yè)主大會確定的程序以書面形式訂立的，規(guī)范有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理以及業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)，對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力的自主管理行為準(zhǔn)則。
第六十九條 本實施細(xì)則規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：
（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照商品房買賣合同記載的面積計算；
（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算；建設(shè)單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。
第七十條 本市行政區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)管理參照本實施細(xì)則執(zhí)行。
第七十一條 本實施細(xì)則自2024年1月1日起施行。樟府辦發(fā)〔2008〕71號《樟樹市住宅小區(qū)物業(yè)管理實施辦法》同時廢止。
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