一、出臺背景

為了規范住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》《江西省物業管理條例》《宜春市住宅物業管理條例》等法律法規，結合本市物業管理實際，我局起草了本實施細則。

二、政策依據

1.《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》；

2.《江西省物業管理條例》；

3.《宜春市住宅物業管理條例》。

三、主要內容

（一）部門職責分工

1.市住房和城鄉建設局為物業管理行政主管部門，具體負責全市物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（1）指導轄區辦事處（鄉、鎮）組織實施物業管理的法律法規，督促檢查物業企業執行上級物業管理的有關規定；

（2）組織擬定或者制定本轄區物業管理相關政策措施，引導轄區內的物業企業成立市物業管理行業協會；

（3）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府、行業協會等依法開展物業管理相關工作；

（4）指導轄區辦事處（鄉、鎮）、社區開展業主大會和業主委員會或物業管理委員會的業務；

（5）物業服務企業服務質量的監督檢查、前期物業服務的招投標、物業服務合同的簽訂及備案的監督檢查；

（6）住宅物業專項維修資金的交存、使用的監督管理；

（7）受理、處理對物業服務企業和從業人員的投訴；

（8）物業使用和維護的監督檢查；

（9）行業其他監督管理職責。

2.市直有關部門在對物業管理活動進行監督管理時應履行好對應職責：

（1）自然資源局負責對列入住宅小區建設項目規劃條件和設計方案的基礎設施、配套公共服務等設施的規劃審查，對住宅裝飾裝修活動中擅自改變外立面、加層、擴建或者拆改等違反規劃的行為予以認定；

（2）城管局履行物業管理區域內的城市管理職責，查處破壞市政公用設施、雨污水錯接、漏接、混接至市政管網，經營性餐飲油煙排放不達標、噪音污染（生態環境局作技術指導及監測）以及住宅裝飾裝修中擅自改變外立面、加層、擴建、拆改等違法行為；

（3）公安局負責對物業管理區域內安全防范工作的監督檢查，對業主飼養犬類動物進行監督管理，指導物業管理區域內道路停車管理，查處物業管理區域內違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品影響公共安全以及影響公共秩序的違法行為；

（4）市管局負責物業管理區域內特種設備的安全監察工作，查處物業管理區域內提供虛假資料取得市場主體登記、無照經營、侵害消費者合法權益、價格違法等違法行為；

（5）消防救援機構負責對物業管理區域內消防安全管理的監督檢查，查處違反消防安全法律法規的行為。

（6）生態環境主管部門負責物業管理區域內環境保護監督管理，配合城管部門對經營性餐飲油煙排放不達標、噪音污染等違法行為予以監測；

（7）衛健委負責物業管理區域內傳染病防治、生活飲用水衛生監督等工作；

（8）供水公司負責物業管理區域內生活飲用水質量的監管，并處理飲用水水質（發黃、沉淀等）問題的信訪投訴；

（9）民政局負責物業管理區域內社區養老服務設施和社區管理服務設施維護管理的監督檢查；

（10）審計局負責對建筑物及其附屬設施的維修資金的管理和使用進行監督檢查。

供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位以及其他有關部門依法履行相應職責。

各相關行政執法部門應當在物業管理區域內醒目位置公布聯系人姓名和聯系方式，建立違法行為投訴、處理和回復制度，依法及時處理物業管理區域內的違法行為。

3.街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立本轄區物業管理工作制度，明確分管領導，成立物業管理辦公室并配置相應人員，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，履行下列職責：

（1）負責協調業主大會成立和業主委員會選舉換屆，組建物業管理委員會，并督促業主委員會或物業管理委員會辦理相關備案手續；

（2）監督業主大會、業主委員會及其成員，物業管理委員會依法履行職責，撤銷其作出的違反法律法規和違背公序良俗的決定；

（3）協調和督促物業管理項目的移交和接管；

（4）督促物業服務企業依法履行義務，統籌協調物業管理糾紛，并負責物業信訪投訴的回復；

（5）首次業主大會籌備金的交存和使用的監督管理；

（6）協調并協助相關部門依法查處侵占和破壞綠化設施、環衛設施以及破壞環境衛生的違法行為；

（7）法律法規規定的其他職責。

居（村）民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的領導下開展具體工作，協調處理業主、業主委員會或物業管理委員會和物業服務企業之間的矛盾糾紛；協調解決物業服務企業退出和交接過程中出現的問題；發現本區域內違反物業管理規定的行為，應當立即制止，及時向有關部門報告。

（二）組織實施

目前我市物業管理存在諸多問題，一是部分物業企業管理水平偏低，履職不到位，缺乏有效監管；二是管理部門權責定位不清，未形成合力，導致執法進小區困難，政策法規難以落到實處；三是業主委員會組織松散、形同虛設，未有效維護業主合法權益；四是業主參與物業管理積極性不高，“有償服務”意識淡薄，物業與業主之間的矛盾增多等。為進一步規范物業服務市場，從制度層面解決物業管理現實難題，有必要制定《樟樹市住宅物業管理實施細則》，推動我市社區物業服務水平不斷提高。

解讀人：艾雨詩

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