一、出臺(tái)背景

為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》《宜春市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市物業(yè)管理實(shí)際，我局起草了本實(shí)施細(xì)則。

二、政策依據(jù)

1.《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》；

2.《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》；

3.《宜春市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》。

三、主要內(nèi)容

（一）部門職責(zé)分工

1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局為物業(yè)管理行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（1）指導(dǎo)轄區(qū)辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）組織實(shí)施物業(yè)管理的法律法規(guī)，督促檢查物業(yè)企業(yè)執(zhí)行上級(jí)物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定；

（2）組織擬定或者制定本轄區(qū)物業(yè)管理相關(guān)政策措施，引導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)企業(yè)成立市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)；

（3）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、行業(yè)協(xié)會(huì)等依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作；

（4）指導(dǎo)轄區(qū)辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）、社區(qū)開展業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)務(wù)；

（5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查、前期物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂及備案的監(jiān)督檢查；

（6）住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用的監(jiān)督管理；

（7）受理、處理對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的投訴；

（8）物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督檢查；

（9）行業(yè)其他監(jiān)督管理職責(zé)。

2.市直有關(guān)部門在對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理時(shí)應(yīng)履行好對(duì)應(yīng)職責(zé)：

（1）自然資源局負(fù)責(zé)對(duì)列入住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)設(shè)施、配套公共服務(wù)等設(shè)施的規(guī)劃審查，對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)中擅自改變外立面、加層、擴(kuò)建或者拆改等違反規(guī)劃的行為予以認(rèn)定；

（2）城管局履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的城市管理職責(zé)，查處破壞市政公用設(shè)施、雨污水錯(cuò)接、漏接、混接至市政管網(wǎng)，經(jīng)營性餐飲油煙排放不達(dá)標(biāo)、噪音污染（生態(tài)環(huán)境局作技術(shù)指導(dǎo)及監(jiān)測(cè)）以及住宅裝飾裝修中擅自改變外立面、加層、擴(kuò)建、拆改等違法行為；

（3）公安局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作的監(jiān)督檢查，對(duì)業(yè)主飼養(yǎng)犬類動(dòng)物進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路停車管理，查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品影響公共安全以及影響公共秩序的違法行為；

（4）市管局負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備的安全監(jiān)察工作，查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供虛假資料取得市場(chǎng)主體登記、無照經(jīng)營、侵害消費(fèi)者合法權(quán)益、價(jià)格違法等違法行為；

（5）消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全管理的監(jiān)督檢查，查處違反消防安全法律法規(guī)的行為。

（6）生態(tài)環(huán)境主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護(hù)監(jiān)督管理，配合城管部門對(duì)經(jīng)營性餐飲油煙排放不達(dá)標(biāo)、噪音污染等違法行為予以監(jiān)測(cè)；

（7）衛(wèi)健委負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)傳染病防治、生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督等工作；

（8）供水公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活飲用水質(zhì)量的監(jiān)管，并處理飲用水水質(zhì)（發(fā)黃、沉淀等）問題的信訪投訴；

（9）民政局負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和社區(qū)管理服務(wù)設(shè)施維護(hù)管理的監(jiān)督檢查；

（10）審計(jì)局負(fù)責(zé)對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的管理和使用進(jìn)行監(jiān)督檢查。

供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位以及其他有關(guān)部門依法履行相應(yīng)職責(zé)。

各相關(guān)行政執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，建立違法行為投訴、處理和回復(fù)制度，依法及時(shí)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

3.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，成立物業(yè)管理辦公室并配置相應(yīng)人員，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，履行下列職責(zé)：

（1）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆，組建物業(yè)管理委員會(huì)，并督促業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)辦理相關(guān)備案手續(xù)；

（2）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及其成員，物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)，撤銷其作出的違反法律法規(guī)和違背公序良俗的決定；

（3）協(xié)調(diào)和督促物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管；

（4）督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行義務(wù)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛，并負(fù)責(zé)物業(yè)信訪投訴的回復(fù)；

（5）首次業(yè)主大會(huì)籌備金的交存和使用的監(jiān)督管理；

（6）協(xié)調(diào)并協(xié)助相關(guān)部門依法查處侵占和破壞綠化設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及破壞環(huán)境衛(wèi)生的違法行為；

（7）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

居（村）民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下開展具體工作，協(xié)調(diào)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛；協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；發(fā)現(xiàn)本區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)立即制止，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。

（二）組織實(shí)施

目前我市物業(yè)管理存在諸多問題，一是部分物業(yè)企業(yè)管理水平偏低，履職不到位，缺乏有效監(jiān)管；二是管理部門權(quán)責(zé)定位不清，未形成合力，導(dǎo)致執(zhí)法進(jìn)小區(qū)困難，政策法規(guī)難以落到實(shí)處；三是業(yè)主委員會(huì)組織松散、形同虛設(shè)，未有效維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；四是業(yè)主參與物業(yè)管理積極性不高，“有償服務(wù)”意識(shí)淡薄，物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾增多等。為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，從制度層面解決物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)難題，有必要制定《樟樹市住宅物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》，推動(dòng)我市社區(qū)物業(yè)服務(wù)水平不斷提高。

解讀人：艾雨詩

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