樟樹市閣山鎮上陽村委朱家村涉及集體土地上房屋征收與補償實施方案

（征求意見稿）

閣山鎮上陽村委朱家村居民點位于樟樹市鹽化工園區西側，距離園區邊界不足500米。為解決化工園區與周邊敏感目標緩沖帶設置不足的問題，扎實做好化工園區整治提升工作，確保鹽化基地安全風險等級控制在C類（一般安全風險）園區，根據國家安全生產相關政策要求，對朱家村安全距離不足500米以內的居民房屋進行征遷安置。為穩妥做好朱家村集體土地上的房屋征收與補償工作，維護被征收人合法權益，根據《樟樹市人民政府辦公室關于調整和明確中心城區范圍內及其他鄉鎮（街道）國有或集體土地上房屋征收與補償標準的通知》（樟府辦字〔2019〕28號）精神，結合朱家村集體土地上房屋征收工作實際，特制定本實施方案。本方案僅適用于樟樹市閣山鎮上陽村委朱家村房屋征收紅線范圍內集體土地上的房屋（含上陽村委榨下組5戶和在鹽化工基地內經營兄弟飯莊的閣山鎮關坊村委上盧組1戶商住戶）。

一、房屋征收主體、管理部門及實施單位

（一）房屋征收主體：樟樹市人民政府；

（二）房屋征收管理部門：樟樹市住房和城鄉建設局；

（三）房屋征收實施單位：閣山鎮人民政府。

二、被征收房屋類型和建筑面積的認定

（一）對房屋征收范圍內已依法登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，應當以建房許可證或建房登記表記載為準。建房許可證與建房登記表記載不一致的，除有證據證明建房登記表確有錯誤外，以建房登記表為準；建房登記表確有錯誤的，其建筑面積以房屋主管部門委托的有資質的測繪公司認定為準。

（二）對房屋征收范圍內未依法進行產權登記的建筑，其性質、用途和建筑面積，由市住建、自然資源等部門聯合調查認定。

三、房地產評估機構及房屋征收基準價

房地產評估機構由被征收人從征收部門推薦的有資質的評估公司中選定，并由公證機構依法公證。評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收補償的市場評估工作，向房屋征收管理部門提供受托評估范圍內被征收房屋的市場評估報告，確定房屋征收基準價，任何單位和個人不得干預。所涉評估費從房屋征收補償專項資金中列支。

四、簽約及搬遷期限

自房屋征收公告發布之日起40天之內為規定簽約期限，被征收人需在簽約15天之內主動騰空房屋交出鑰匙。

五、房屋(正房)征收和安置

集體土地上的住房（正房）先予以一次性貨幣補償后，再依據“返購面積”進行返購或自建，具體為：

（一）貨幣補償

集體土地上的住房（正房）按“房屋結構新舊程度結合調換系數（見附表1，下同）”換算成“貨幣補償面積”后給予一次性貨幣補償，貨幣補償單價由選定的第三方房地產評估機構評估確定（第三方確定的房屋征收基準價：框架1100元/㎡、磚混1021元/㎡和磚木926元/㎡），并按完成搬遷的時間先后分不同標準予以獎勵，逾期不予獎勵。即：

被征收房屋貨幣補償=貨幣補償面積×評估基準價。

（二）安置方式

被征收人房屋住房（正房）按實有返購面積在“紫陽花苑”小區或在閣山集鎮劃地由政府指導村民統建安置房進行等面積購買安置。統建安置房總體原則為：

1.統建安置房由村民在閣山集鎮建設用地上進行建設，建設資金自籌。

2.統建安置房建設方案必須符合閣山鎮集鎮總體規劃和用地要求，安置房建設方案在綜合村民意見基礎上由閣山鎮、自然資源局和市規劃部門負責編制，報市政府批準后依法依規報建。

3.為提高土地集約利用效益，安置房建設全部采用建統建樓的方式，不搞一戶一宅。全部統一規劃建設小高層，具體方案征求大多數村民意見結合規劃設計要求后確定。

4.統建安置房建設規模根據村民拆遷正房的貨幣補償面積確定，每戶安置面積以村民拆遷正房的貨幣補償面積為準（不含商鋪和柴草間）。

5.如戶口在本村且無房或拆遷正房面積不足安置房最小戶型，可按所選安置房的加權成本價返購一套最小戶型安置房，返購面積人均住房面積不足50平方米，由閣山鎮、上陽村委、朱家村民理事會協商解決。

6.統建安置房建設地勘、方案設計、施工圖設計、監理等相關費用由市財政承擔，由市閣山鎮牽頭負責，住建、自然資源、規劃等部門協助。

7.統建安置房建設具體事宜由村民代表大會推選的村民理事會負責組織實施。

8.統建安置房建設施工隊伍由村民理事會通過公開招標方式確定有資質的建筑公司，施工合同由村民理事會與建筑公司商簽。閣山鎮和市住建局負責指導。

9.統建安置房具體的分房選房辦法結合村民簽訂房屋征收與補償安置協議的時間、拆遷房屋時間和村民會議或村民代表大會決議，按照少數服從多數的原則制定，村民理事會按照分房選房辦法做好安置房的分配安置工作。閣山鎮及上陽村委做好指導協調工作。

10.統建安置房范圍內的“三通一平”等基礎設施建設由市財政局安排專項資金、閣山鎮負責實施配套建設。

11.統建安置房的手續辦理依據相關政策由市自然資源局和住建局負責。若產生相關費用，按市政府優惠政策辦理。

12.此次統建安置房建設及安置工作，閣山鎮及市直有關部門負責全程服務。

（三）返購面積、價格、房源及選房順序、原則

1.返購面積：按集體土地上的住房（正房）換算后的“貨幣補償面積”按1：1的比例，確定被征收人安置房的“返購面積”。

2.返購價格和房源

（1）“紫陽花苑”小區返購安置房的價格均價為 2150 元/㎡（各樓層按“安置房樓層系數價格差”結算找差），儲藏間 1095 元/㎡（7㎡以下的）、儲藏間2139元/㎡（普通的）、可停車的儲藏間 2469元/㎡。統建安置房的價格，按統建安置房的加權成本價進行確定。

（2）被征收人所選安置房總面積超過“返購面積”時，10 ㎡（含10 ㎡）以內的，按所選安置房的安置均價購買；10-20 ㎡（含20 ㎡）以內的，按所選安置房均價的1.5倍購買;20㎡以上的，按所選安置房均價的1.6倍購買。

（3）選擇在“紫陽花苑”小區安置的房源，按照整棟房屋進行集中安置。

（四）選房順序和原則

集體土地上的被征收人“返購”安置房時，安置房分配按“先簽協議先選房（同一天簽協議的抽順序簽決定）、就近靠檔不調檔”的原則進行選房。

六、住房（正房）征收獎勵標準

（一）選擇紫陽花苑安置的：按時間分段給予獎勵：在房屋征收決定公告公布后，前20天內（含）簽約的，并在簽約后5天內（含）搬空房屋，購買紫陽花苑安置房時，按返購安置房面積給予200元/㎡的獎勵，購買車庫的給予300元/㎡的獎勵，購買柴草間的給予200元/㎡的獎勵，逾期不予獎勵。

（二）選擇統建安置的：按被征收人返購安置房的面積，按時間分段給予獎勵：在房屋征收決定公告公布后，前10天內（含）簽約的，并在簽約后5天內（含）搬空房屋，購買返購安置時，按返購安置房面積給予500元/㎡的獎勵。第11天（含）至第20天（含）簽約的，并在簽約后5天內（含）搬空房屋，購買返購安置房時，按返購安置房面積給予300元/㎡的獎勵，逾期不予獎勵。

七、改臨時經營的房屋征收

（一）原為住宅，不屬于商業店鋪的，在房屋征收公告發布前2年已辦理營業執照且實際在經營的，根據其已改為經營場所的正常經營面積進行貨幣補償，即在原房屋性質對應的補償標準基礎上增加補償：臨主商業路的，增加1000元/㎡；其他臨路地段，增加500元/㎡。

（二）原為附屬建筑物，在房屋征收公告發布前2年已辦理營業執照和稅務登記（2016年之前辦理的營業執照需提供稅務登記憑證，2016年之后辦理的營業執照則不需提供稅務登記憑證）且實際在經營的，根據其已改為經營場所的正常經營面積進行貨幣補償，即在原房屋性質對應的補償標準基礎上增加補償,最高增幅不超過400元/㎡；屬未批違法建筑物的，依據《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（省政府令第214號）的規定，原則上不予補償，如被征收人支持房屋征收工作，參照附屬建筑物臨時性店面認定辦法，可考慮在原房屋性質對應的補償標準基礎上增加補償，最高增幅不超過300元/㎡。

八、磚木老屋折算面積的認定

與屋頂層高2.2米以上的部分，按照“房屋結構新舊程度綜合折算系數表”進行折算后進行貨幣補償或產權調換，但沒有樓板的需按60元/㎡的標準扣除成本費；與屋頂層高1.6-2.2米的部分按附屬房補償，面積按1/2計算；1.6米以下的構筑物部分不予補償。

九、附屬建（構）筑物及村莊附屬公用設施補償

磚混、磚木、鋼棚、鋼架結構等附屬建（構）筑物，一律按重置價結合成新率實行一次性貨幣補償，成新率不低于30％。重置價詳見附表2。

十、殘房面積的認定

對倒塌、破損或滅失的房屋面積認定，根據房屋破損情況按七種折算比例計算出的建筑面積，再按照“房屋結構新舊程度綜合折算系數表”計算出貨幣折算補償面積。具體詳見附表3。

十一、違章建筑的處理辦法

違章建筑原則上不予補償。如被征收人支持房屋征收工作，在房屋征收測量組進駐測量時點前未批所建房屋（正房），按房屋總面積80%的重置價給予貨幣補償。

十二、房屋裝修、設施補償

房屋裝修、設施補償由第三方房地產評估機構評估確定，房屋裝修耐用年限8—10年，殘值不低于25%，房屋裝修、設施補償評估指導價詳見附表4、5。

十三、搬遷補助

被征收人在房屋征收協議簽訂后15天內搬遷完畢，騰空住房。按800元/戶標準給予補助，共補助2次。

十四、臨時安置補助

（一）按被征收正房的建筑面積計算，100平方米以內（含100平方米）的按每月2.5元/平方米計算，超過 100平方米以上部分的按每月2元/平方米計算；月補償不足800元的，按800元/戶·月補償。

（二）安置補助期:選擇紫陽花苑安置的，先補助3個月（現房安置），待政府通知分房后再給予3個月補助期限（裝修期）。選擇統建安置的，安置補助期先補助12個月，總共支付25個月安置費。如因政府房屋報建等原因在安置費補助期內不能入住，再根據實際情況給予補助期限，以上補助費不按該征遷房屋實有居住戶數計算,只按房屋實有建筑面積計算。

十五、村組議事程序

上陽村委朱家村村民代表推選出不少于7名代表，成立搬遷理事會，全權代理整體搬遷事宜。搬遷重大事宜由理事會進行票決，按少數服從多數原則處理征遷過程中的共性問題。同時，理事會成員按照征遷安置政策積極主動配合協助做好此次征遷安置工作。

十六、民生保障

（一）被征收人遷出原地后的義務教育入學，可選擇繼續在原戶籍所在地按原招生辦法入學，也可在新遷入房屋所在地附近就近入學。

（二）被征收人屬60歲以上孤寡老人、雙目失明或下肢殘疾，主動配合征遷工作的，在返購（安置）樓層上根據本人要求適當給予照顧或“一事一議”予以保障。

十七、其他相關規定

（一）征收人與被征收人在征收補償方案確定的征收期限內達不成補償協議的，由房屋征收部門報請市人民政府，按照本方案作出房屋征收補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。被征收人對征收決定或房屋征收補償決定不服的，可以申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在規定的期限內既不簽訂征收補償協議又不搬遷的，由市人民政府申請人民法院強制執行。

（二）被征收人房屋如有產權糾紛、債務糾紛、租賃糾紛，由被征收人自行協商解決。

（三）被征收人應當積極主動支持、配合相關部門和工作人員做好房屋測繪、評估等工作，因被征收人不配合造成的后果由被征收人承擔。

（四）被征收人應將被征收房屋完好的交征收人拆除，嚴禁擅自拆除門、窗、水、電等設施，如有違反，一切后果自行承擔。

（五）因房屋征收需拆除的供電、供水、通訊等桿、管、線設施，由各管線單位自行拆除，有關費用由各管線單位負責。涉及征收改造的管線單位必須服從房屋征收工作安排，并派專人到現場組織實施管線遷移工作。

十八、法律責任

（一）房屋征收工作人員在房屋征收與補償工作中不履行職責或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊或不按本方案規定擅自增加補償費造成不良影響的，由市人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法依規給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（二）被征收人采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

十九、本實施方案由房屋征收部門負責解釋。

附表1

樟樹市閣山鎮上陽村委朱家村房屋結構新舊程度綜合折算系數表

被征收房屋結構	房屋結構新舊程度綜合折算系數
	1970年以前	1971至1990年	1991年以后
框架	1.00	1.05	1.10
磚混	0.95	1.00	1.05
磚木	0.90	0.95	1.00

附表2

樟樹市閣山鎮上陽村委朱家村附屬房屋重置價標準

結構	耐用年限（年）	重置價 （元/㎡）	備注
框架	60	850
磚混	50	676	檐高2.5米以上
		620	檐高2.2米-2.5米
磚木	40	452	檐高2.5米以上
		374	檐高2.2米-2.5米
簡易	10	227
鋼架	40	450	工字鋼梁；頂層彩瓦；四周墻壁為磚砌
		220	工字鋼梁；頂層彩瓦；四周無圍護
鋼棚	10	170	頂層彩瓦；鋼管支撐；四周彩瓦圍護
		90	頂層彩瓦；鋼管支撐；四周無圍護
木棚	5	50	四周有圍護
		30	四周無圍護

附表3：

閣山鎮上陽村委朱家村破損房屋或各種災害造成的殘房房屋建筑面積認定

參照物	現狀		折算方式
墻壁 （殘垣斷壁）	墻高1.6米以下		原建筑面積×5%
墻壁 （保存較好）	樓頂屋面 全部掉落	平均墻高在1.6米以上，2.2米以下的	原建筑面積×15%
		平均墻高在2.2米以上的	原建筑面積×20%
	樓頂掉落2/3的（即剩約30%）		原建筑面積×25%
	樓頂掉落1/3的（即剩約70%）		原建筑面積×30%
樓頂 (保存較好)	倒塌二面墻壁		原建筑面積×35%
	倒塌一面墻壁		原建筑面積×40%

附表4：

樟樹市閣山鎮上陽村委朱家村房屋裝飾、裝修（含材料費、人工費）評估指導價目表

計算方式	項目		規格		指導價
平 方 米 （m2）	地 面	地磚	大理石		140元/m2
			花崗巖（2cm厚）		120元/m2
			(1×1)m2		110元/m2
			(0.8×0.8)m2		80元/m2
			水磨石		50元/m2
			(0.6×0.6)m2		43元/m2
			(0.5×0.5)m2		33元/m2
			(0.4×0.4)m2		23元/m2
		木地板	實木		170元/m2
			復合（含杉木）		100元/m2
	墻 面	墻磚	(0.3×0.6)m2		74元/m2
			(0.3×0.45)m2		74元/m2
			(0.3×0.25)m2		55元/m2
			(0.3×0.20)m2		32元/m2
			外墻磚		32元/m2
			墻紙		20元/m2
			噴繪		18元/m2
		木墻裙（含漆面）			73元/m2
		門	推拉木門		450元/m2
			不銹鋼門		280元/m2
			鋼化玻璃推拉門		220元/m2
			鋁合金門		165元/m2
			鐵門		150元/m2
			塑鋼門		145元/m2
			鋼筋門/卷閘門		80元/m2
		防盜網	不銹鋼網		85元/m2
			鋼筋網		80元/m2
		壁櫥			580元/m2
		廚柜	臺面：花崗巖或大理石		470元/m2
			臺面：預制板		200元/m2
		乳膠漆			18元/m2
		仿瓷			16元/m2
	房頂	吊頂		集成吊頂	150元/m2
		木質吊頂	120元/m2
		石膏吊頂	95元/m2
		閣樓			80元/m2
	扣板廣告牌				80元/m2
	帆布廣告牌				50元/m2
	箱式廣告牌				300元/m

樟樹市閣山鎮上陽村委朱家村房屋裝飾、裝修（含材料費、人工費）評估指導價目表

計算方式	項目		規格	指導價
長 度 （m）	地 面	地腳線	木質地腳線	20元/m
			0.8m	16元/塊
			0.6m	10元/塊
			0.5m	4元/塊
			0.4m	4元/塊
			0.3m	3元/塊
	墻 面	腰線	0.33m	18元/塊
			0.3m	15元/塊
			0.25m	12元/塊
			0.2m	5元/塊
		PVC字、水晶字		50元/m
	房頂	吊頂	木角線	20元/m
			石膏線	20元/m
整 套	門		品牌防盜門	800元/扇
	包門	600元/套
	門套		大理石門套	400元/個
	大門套	400元/個
	中門套	300元/個
	小門套	200元/個
	便器		馬桶	475元/只
	普通	58元/只
	淋浴房			1000元/只
	浴缸			600元/只
	無煙灶			400元/個
	洗漱盆		箱式洗漱盆	800元/套
	瓷式洗漱盆	100元/套
	洗漱堂鏡			100元/個
	羅馬柱			300元/個
	窗套			50元/個

說明：以上單價為全新狀態下的單價，根據被征收房屋室內裝修情況，按8-10年的耐用年限成新折舊補償。

附表5

樟樹市閣山鎮上陽村委朱家村房屋設施征收補償指導價

房屋設施項目	規格	征收補償指導價
圍墻	米2	60元/米2
水泥地面	曬場	30元/米2
	承重	80元/米2
普通搖井	口	500元/口
抽水電機（含水泵、水箱等）	套	800元/套
水、電	戶	800元/戶
戶外廁所	只	220元/只
沼氣池	座	1000元/座
化糞池	座	1500元/座
土灶	只	200元/只
樓頂護欄	簡易構造	10元/米
	金屬構造	20元/米
樓梯扶手	普通鋼筋	400元/層
	不銹鋼、鐵藝或木質	800元/層

樟樹市閣山鎮上陽村委朱家村房屋相關設施征收補償指導價

相關設施項目	規格	遷移補助指導價
空調	臺	200元/臺
有線電視（含分支）	戶	100元/戶
太陽能熱水器	臺	300元/臺

意見征集反饋電話：0795-7161260