樟樹市加強農民建房管理實施辦法

一、總則

第 一 條 為進一步規范農民建房秩序，加強農民住房建設管理， 提升農村人居環境，秉著科學規劃、節約用地原則，根據《中華  人民共和國城鄉規劃法》  《中華人民共和國土地管理法》 《江西  省城鄉規劃條例》  《江西省村鎮規劃建設管理條例》等法律法規，結合我市實際，特制定本實施辦法。

第二條 在本市鄉村(含街道、建制鎮、墾殖場等管轄的村莊， 下同)規劃區內集體土地上的農民建房(含統建單元樓)許可管理，  適用本辦法。在本市中心城區內的農民建房，按我市現行有關規定執行。

二、 組織機構

第三條 為進一步理順管理體制，健全管理機構，成立樟樹市 農民建房管理工作領導小組，對全市農民建房進行管理。領導小  組組長由市政府分管領導擔任，成員單位包括市政府辦、農業農  村局、住建局、自然資源局、財政局、民政局及各鄉鎮(街道)等。 領導小組下設辦公室，辦公室設在市農業農村局，由農業農村局  主要領導兼任辦公室主任，住建局、自然資源局分管領導任辦公  室副主任。不定期組成巡查小組對各鄉鎮(街道)農民建房進行第三級建房巡查。

第四條 各鄉鎮(街道)分別成立相應的農民建房工作領導小組，具體負責轄區內農民建房的規劃審批、用地審核和監督巡查， 對違法用地、違規建房依法進行查處。各鄉鎮(街道)是農民建房  管理責任主體，黨政主要領導為第一責任人，分管領導為具體責  任人，本級農業農村、自然資源等有關部門負責人及經辦人為直  接責任人。村委負責第一級建房巡查，鄉鎮(街道)負責第二級建房巡查。

第五條 各村委應指導村組成立村民建房理事會，并明確專人負責組織、指導農民建房報批審核工作。

三、 建設規劃

第六條 各鄉鎮(街道)負責組織利用三年時間(2022年-2024   年)聘請有資質的規劃編制單位編制本行政區域內的“多規合一 ” 村莊規劃，實現村莊規劃編制全覆蓋。若村莊自有規劃符合相關   要求且實施順利，則不必再重新規劃。規劃編制經費由市財政和   所在鄉鎮(街道)各負擔50%。自然資源局、農業農村局應當加強對鄉鎮、村莊規劃編制、實施、修改的督查檢查。

第七條 編制“多規合一 ”村莊規劃應當統籌合理安排宅基地 用地，改善農民居住環境和條件。農村村民建住宅選址必須符合  規劃，不得占用永久基本農田和生態保護紅線，堅持“統一規劃、統一風貌、因地制宜、合理布局”的原則進行建設。

第八條 在歷史文化名鎮名村、風景名勝區規劃區范圍內進行 農民建房的，除應遵守本辦法外，還應遵守歷史文化名城名鎮名村保護條例和風景名勝區條例等有關法律法規的規定。

四、 建房要求

第九條 申請人是本村集體經濟組織成員，符合“一戶一宅” 用地政策，建房選址符合規劃，并滿足下列條件之一，允許審批建房：

(一)本集體經濟組織男性成員達到法定結婚年齡可分戶； 純女戶家庭中女性成員已結婚屬于入贅的可分戶；父母原則上與 一子合并一戶，確需分戶的，必須經村民會議或村民代表會議同意(但新分戶的建房用地面積不得超過60平方米);

(二)災毀或因實施村莊規劃改造需要拆遷的；

(三)因國家、集體建設項目(如鄉村公共設施和公益事業建設等)占用需要拆遷的；

(四)經上級人民政府批準回原籍落戶定居，且確無住房的；

(五)原有住房破舊，存在安全隱患，需要改造或拆除后在原址新建且符合規劃的，且符合“一戶一宅”政策的；

(六)原有住房破舊不能居住，新選建房地址符合規劃，且 按照“先拆后建，拆舊建新”原則，本人已將原宅基地退還集體并將原有住房拆除的。

(七)國家法律法規政策規定可以申請住宅用地的其他情形。

第十條 有下列情形之一的不予審批宅基地：

(一)不符合鄉級土地利用國土空間規劃、詳細規劃、 “多規合一 ”村莊規劃或村組尚未編制村莊規劃的；

(二)拆舊建新不同意將老宅基地退還集體或在原批準的宅基地以外有違章建筑而未先行拆除的；

(三)將原住宅、宅基地出售、出租、贈與他人或擅自改作生產經營用途的；

(四)原有宅基地面積確能解決分戶需要或原有宅基地面積超過標準的；

(五)地質災害區等危險區域建房或需要切坡建房的；

(六)不符合“ 一戶一宅”用地政策的；

(七)占用永久基本農田建房的；

(八)涉及占用農用地未辦理農用地轉用審批的；

(九)破壞生態環境，損毀歷史文化遺存的；

(十)國家法律法規政策規定其他不得批準的。

第十一條 村民在村莊規劃范圍內建房，禁止有下列行為：

(一)沿鄉道5米、縣道10米、省道15米、國道20米、高速路 口及連接線道路兩旁30米以內建房(上述距離是指從公路邊溝、截水溝以外不少于1米的外緣起向兩側丈量);

(二)城鎮居民假借村民名義私自購買集體土地建房；

(三)非法倒賣集體土地建房；

(四)擅自占用耕地特別是基本農田開“天窗”建房；

(五)建新房不拆舊房，造成一戶多宅；

(六)批小建大、超面積建房；

(七)未批先建、批東建西；

(八)不按設計施工圖或選定的標準圖集施工，擅自改變建筑戶型和建筑風格。

第十二條  “六線”(高速公路連接線、105國道、 G533、清宜 公路、葛玄路、樟觀公路)道路兩旁120米范圍內、村莊規劃范圍  和城市規劃區以外的農民建房，必須由鄉鎮(街道)先行制定擬建  房地段的修建性詳細規劃并報市政府批準后嚴格按規劃實施。具  體按照《關于加強我市主要進城通道沿線建筑規劃管理的通知》(樟府辦字〔2017〕67號)相關規定進行管理。

第十三條 農民建房嚴格執行“一戶一宅、拆舊建新”的原則 以及省市有關標準，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地 面積原則控制在120平方米以內，建房嚴格控制層數不超過3層，建筑面積不得突破350平方米(含附屬房)。

第十四條 農民建房規劃以戶為單位，大力提倡聯排式建設， 嚴格控制農房建筑體量。有條件的地方鼓勵建設農民單元套房，樓層可根據規劃設計調整，每戶每套建筑面積不超過120平方米。

第十五條 嚴格控制利用山體切坡建房，不得在地質災害隱患 點、河湖圩堤管理范圍內選址建房，不得破壞生態環境、損毀古 樹名木、損毀歷史文化遺存建筑。農民建房房型可在建設部門提 供的標準圖集中選擇，或自行選擇有相應設計資質的單位按規劃 進行施工圖設計風格應當與農村自然、人文環境相協調，倡導體現本土特色、鄉村風貌，鼓勵形成“一村一 品”。

五、 審批程序

第十六條 農民建房堅持“先規劃后實施，無規劃不審批，未審批禁建設”的原則。在鄉鎮、村莊規劃區內建房的，建房戶應 當依法辦理鄉村建設規劃許可和用地許可。未取得建設規劃許可和用地許可的，不得開工建設。

第十七條  自然資源局依法委托鄉鎮(街道)對農民建房核發《鄉村建設規劃許可證》,并對完工房屋進行竣工規劃驗收。

第十八條 自然資源局實行農民建房占用新增建設用地年度 計劃控制制度，進行臺賬式管理，年底實報實銷，當年保障不足的，下一年度優先保障。

第十九條 農民建房按照下列程序審批辦理：

( 一 )農戶申請。 符合宅基地申請資格條件的農戶，以戶為單位向組集體提出宅基地建房申請，并提供以下材料：

1.按照要求填寫《農村宅基地和建房(規劃許可)申請表》(附件1);

2. 申請人的身份證及戶口簿；

3.簽署《農村宅基地使用承諾書》 (附件2);

4.其他相關申請材料：申請原址改建、擴建房屋以及拆舊異地建房的，需提供原宅基地使用權證明。

(二)村組審查。 所在村民小組收到申請后，并將申請理由、 擬用地位置和占地面積、擬建房層高和建筑面積等情況在本集體 經濟組織范圍內公示，公示期不少于5日。公示無異議或異議不成 立的，在《農村宅基地和建房(規劃許可)申請表》簽署意見、連同村民小組會議記錄等材料交村集體經濟組織審查。

村集體經濟組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地 建房是否符合村莊規劃、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等。 村集體經濟組織在5日內完成對建房申請的審查，審查通過的，審  查結果在本村集體經濟組織張榜公示不少于5日，公示期滿無異議  的，在《農村宅基地和建房(規劃許可)申請表》簽署意見，連同《農村宅基地使用承諾書》和村集體經濟組織討論會議記錄、公示資料等一并報鄉鎮人民政府。村級審查未通過的，應及時告知申請農戶并說明理由。

沒有分設村民小組的或宅基地和建房申請等事項統一 由村級 組織辦理的，則由農戶直接向村集體經濟組織提出申請，經村集  體經濟組織成員(代表)會議討論通過并在本集體經濟組織范圍  內公示，公示無異議或異議不成立的，由村集體經濟組織簽署意見，報送鄉鎮人民政府。

(三)鄉鎮審批。 鄉鎮人民政府受理窗口收到村集體經濟組 織提交申請資料后，由鄉鎮人民政府組織本級農業農村、自然資源等有關部門進行審核審查。按照下列程序分別作出處理：

1. 申請在宅基地范圍內建房，不涉及農用地轉用的，由鄉鎮 人民政府根據各部門聯審結果，在《農村宅基地和建房(規劃許可)審批表》  (附件3)簽署審批意見。

2.申請涉及占用農用地建房且不占用永久基本農田和生態保 護紅線的，由鄉鎮(街道)匯總后上報市自然資源部門會同市農業農村部門辦理農用地轉用審批手續后，履行宅基地審批程序，

村民方可建房。

符合條件、資料齊全的自收到申請人資料之日起7日辦結，由 鄉鎮人民政府核發《鄉村建設規劃許可證》   (附件4)、 《農村宅 基地批準書》(附件5),并報市農業農村部門、自然資源部門備  案。鄉鎮(街道)人民政府應及時將審批結果在申請人所在村集體經濟組織范圍內予以公告，公告期不少于7日。材料不齊全的，書面通知申請人，由申請人限期補齊，逾期不補齊的，視為撤回申請。

(四)施工放線。  宅基地申請人取得《鄉村建設規劃許可證》 《農村宅基地批準書》后，可向鄉鎮(街道)人民政府申請免費放樣服務。鄉鎮(街道)人民政府應當自受理申請之日起7日內，

組織本級農業農村、自然資源等部門按批準用地和規劃許可進行 免費實地丈量批放宅基地，確定具體建房位置，對村民建房現場釘樁、放線。

(五)安全施工。 村民建房應當選擇具有相應資質的建筑施 工企業或者相應技能的農村建筑工匠施工，在施工中要采取安全 施工措施。鼓勵引導村民在政府免費提供的農房建設樣式圖集中 選擇采用住宅建筑樣式，鼓勵村民委托具有相關資質的第三方機構對住房施工進行監理。

(六)竣工驗收。 村民建房完工后，應當及時向鄉鎮(街道) 人民政府申請竣工驗收。宅基地批準后一年內未建房的，原用地批準書失效。鄉鎮(街道)人民政府自收到申請之日起7日內，

應當安排工作人員實地核查規劃和用地要求的履行情況，符合規 劃許可和用地要求的，依法完成驗收手續，在《農村宅基地和建房(規劃許可)驗收意見表》   (附件6)提出驗收意見。

(七)確權發證。 農房竣工驗收合格后，建房村民可以依法向不動產登記部門申請辦理不動產登記，核發不動產權證書。

第二十條 在鄉、村莊規劃區內農民建房的，不得占用農用地。 確需占用農用地的，應當依照有關規定辦理農用地轉用審批手續后，方可按上述程序申請辦理鄉村建設規劃許可和用地許可。

第二十 一 條 農民建房用地涉及林地、市鄉公路沿線、江河湖 庫、文物保護單位及旅游景點的，在現場踏勘過程中，鄉鎮(街 道)農業農村、自然資源部門應及時通知林業、公路、交通、水利、文物和旅游等相關部門共同參與，并分別簽署意見。

第二十二條 鄉鎮(街道)應當編制和公開農民建房辦理流程、 條件要求和工作制度，定期公布農民建房許可辦理情況，接受群眾監督。

六、 責任追究

第二十三條 因對村民建房管理工作不力的，造成不良影響和 后果的，追究相關人員的責任，對涉嫌違法、違紀的，移送紀檢監察機關處理。

第二十四條 在鄉鎮、村莊規劃區內未依法取得《鄉村建設規 劃許可證》  《建設用地批準書》,或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十五條規定，由鄉鎮(街道)做出責令停止建設限期改正的決定； 不停止建設或逾期不改正的，由鄉鎮(街道)負責組織人員予以拆除。

第二十五條 對無權批準或者違反法律規定的程序批準占用 的宅基地，其批準文件無效，對非法批準使用宅基地的主管人員  和其他責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事 責任。對非法批準占用的宅基地應當依法收回，有關當事人拒不歸還的，以非法占用土地處理。

第二十六條 有關單位和農戶對行政執法部門就違法用地、違 規建房進行的執法檢查應當支持與配合，不得拒絕、阻礙執法人 員依法執行公務。公安機關應建立農民建房應急處置機制，對拒 絕或阻礙執行公務的，依法嚴肅處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十七條 嚴禁以任何名義向本集體經濟組織以外的居民 轉讓、買賣宅基地和農房。擅自買賣或以其他形式非法轉讓宅基 地的，不予辦理轉讓過戶手續。涉及國家公職人員的，視情節輕重給予黨紀政紀處分。

第二十八條 對在宅基地審批和管理工作中弄虛作假、玩忽職 守、濫用職權、徇私舞弊的相關人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究相關責任人刑事責任。

七、附則

第二十九條 本辦法自印發之日起施行，具體由市農民建房管理工作領導小組辦公室負責解釋。原《樟樹市人民政府關于加強農民建房管理實施辦法》 (樟府發〔2017〕7號)同時廢止。

第三十條 本辦法未規定或規定不明確的，遵照有關法律法規執行。

附件：1.農村宅基地和建房(規劃許可)申請表

2.農村宅基地使用承諾書

3.農村宅基地和建房(規劃許可)審批表

4.鄉村建設規劃許可證

5.農村宅基地批準書

6.農村宅基地和建房(規劃許可)驗收意見表

7.樟樹市農村宅基地審批流程圖

8.樟樹市農村宅基地用地建房審批管理臺賬

9.樟樹市農村宅基地批準書證號(參考模板)

附件1

農村宅基地和建房(規劃許可)申請表

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附件2

農村宅基地使用承諾書

因(1.分戶新建住房2.按照規劃遷址新建住房3.原址改、擴、 翻建住房4.其他)需要，本人申請在鄉(鎮、街道)村組使用宅基地建房，現鄭重承諾：

1.本人及家庭成員符合“一戶一宅”申請條件，申請材料真實有效；

2.宅基地和建房申請經批準后，我將嚴格按照批復位置和面積動工建設，在批準后月內建成并使用；

3.新住房建設完成后，按照規定日內拆除舊房，并無償退出原有宅基地。

4.本人將嚴格按照規定建房，社會建設超高超大建筑。如有隱瞞或未履行承諾，本人愿承擔一切經濟和法律責任。

承諾人：

年  月   日

附件3

農村宅基地和建房(規劃許可)審批表

附 件 4

附 件 5

農村宅基地批準書

農寶字                         號

農村宅基地批準書(存根)

農寶字                        號

附圖：                              農宅字             號

填寫說明：

1.編號規則：編號數字共16位，前6位數字按照《中華人民共和國行政區域代碼》 (詳見民政部網 站www.mca.gov.cn) 執行，7-9位數字表示街道(地區)辦事處、鎮、鄉(蘇木),按GB/T10114

的規定執行，10-13位數字代表證書發放年份，14-16位數字代表證書發放序號。

2.批準書有效期：指按照本省(區、市)宅基地管理有關規定，宅基地申請批準后農戶必須開工建

設的時間。

附件6

農村宅基地和建房(規劃許可)驗收意見表

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附件7

樟樹市農村宅基地審批流程圖

 農戶申請 

1.農村宅基地和建房(規劃許可)申請表

2.申請人身份證、戶口簿原件及復印件

3.農村宅基地使用承諾書

4.其他相關申請材料       按有關權限履行報批手續

資料歸檔

對本工作指引中的附件

1-6有關資料整理裝訂成

冊，專柜存放

報縣級自然資源部門

占用農用地建房

村、組審查

1.村民小組審查，提出 意見

2.村集體經濟組織審 核，在農村宅基地和建 房(規劃許可)申請表 簽署意見

意見

施工放線申請

1.到鄉鎮受理窗口申

請免費放線服務

2.鄉鎮組織施工放線

安全施工    竣工驗收

按照批準要求安全1.農戶向鄉鎮政府申請 施工             竣工驗收

2.鄉鎮實地核查規劃和 用地的履行情況

3.符合要求，在宅基地 和建房(規劃許可)驗 收意見表提出驗收意見

退換宅基地

確權發證

向縣級不動產登記

機構申請不動產登

記，核發不動產權利

證書

如符合拆舊異地建房的， 則按承諾書時間規定退還 原宅基地給原集體經濟組 織

①審批階段

② 批后管理階段

③不動產登記階段

附件8

填報單位(蓋章):

樟樹市農村宅基地用地建房審批管理臺賬

填報時間：    年  月   日

此表于每個月最后一個工作日前報市農業農村局、市自然資源局、市住建局備案

分管領導(簽字):   鄉鎮牽頭辦理單位負責人(簽字):   經辦人員(簽字)

附件9

樟樹市農村宅基地批準書證號(參考模板)

備注：按照農村宅基地批準書編號規則，編號數字共16位，前6位表示樟樹市的行政區劃代碼，7-9

位表示街道辦事處、鎮、鄉，10-13位代表證書發放年份，14-16位代表證書發放序號。

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樟樹市人民政府辦公室            2 0 2 2 年 6 月 1 7 日 印 發

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