樟樹市是江西省17個省級農村宅基地規范管理“示范先行”縣之一，科學選擇“宅改” 路徑，把宅基地制度改革工作融入鄉村振興大局，穩慎推進，通過“四化引領”， 推動宅基地改革，積極探索宅基地改革“樟樹模式”，有效盤活了閑置房地資源、改善了農村人居環境、增加了村集體和村民經濟收入，為鄉村振興注入了新活力。

一 堅持規范化引領，促鄉韻村貌提升

一是堅持規劃先行。一堅持鼓勵村民自主提升和政府示范帶動相結合。實行政府主導、村民參與規劃引領、要素保障等工作。二堅持傳承歷史文化與現代風貌塑造相結合。注重傳承和弘揚特色傳統文化，加強優秀文化遺產和紅色基因的保護和利用，加強村莊古建筑、古樹木和民俗文化的保護。三堅持突出重點與分類規劃相結合。在保留和傳承鄉村特色風貌的同時，注重融入時代感、現代性，構建各具特色，民居風貌協調、田園氣息濃郁，既留得住鄉愁又有時代特色的新農村。四堅持村莊規劃與鄉村風貌提升相結合。立足村莊地形地貌、產業特色、資源優勢等，編制完善村莊規劃，搞好房型設計。形成相對集中、集約高效的村莊用地建設布局，提升鄉村整體效果，營造特色鄉韻村貌。

2020年底已完成全市村莊調查與分類工作，截至6月份，全市已完成村莊規劃編制的92.7%，預計到2023年，能夠實現應編盡編。市財政充分保障編制工作經費，規劃編制經費由市財政和所在鄉鎮（街道）各負擔50%。

二是強化要素保障。樟樹市財政近年來共安排近2億元用于“宅改”工作，包括拆“三房”獎補7500多萬元，村莊規劃補助1億元以上，“宅改”信息平臺建設及專班工作經費1050萬元，同時切實保障好農業農村基本用地需求，城鄉建設用地增減掛鉤，用地指標和用地收益優先用于農村。對拆除到位的村莊，按每個新農村點給予5萬元的標準進行獎補，以70戶為基數依次遞增，現已退出宅基地及房屋3022宗、24.63萬平方米。

三是規范審批流程。一嚴格執行“一戶一宅”制度。做到“三不批”，即不滿足一戶一宅條件申請宅基地不予批準；將宅基地出賣、出租、贈與、有償退出等申請宅基地不予批準；非農村集體成員申請宅基地不予批準。二實行一窗受理聯審聯辦。在村級層面一個窗口受理群眾建房申請，鄉鎮（街道）層面實行一個窗口受理審批農民建房，進一門，辦全程，聯審聯辦，公布辦理流程和要件，明確辦理期限。2022年以來各地“建房審批窗口”共受理宅基地建房申請271宗，審批219宗。三有序引導房型標準化。單體建筑設計方案應從《樟樹市農房設計通用圖集》中選擇，每個自然村選擇的建筑風格要基本一致，有序引導每個自然村新建房屋選擇相同或相近建筑風格，避免村落戶型雜亂無序。

二 堅持制度化引領，推動宅改有章循

樟樹市圍繞“一戶一宅、戶有所居”的原則，結合宜春市規范農村建房管理“十個一”“八個有”要求，率先出臺樟樹市建設鄉村振興先行示范縣（市）1+8+4+3工作方案，《樟樹市農村宅基地制度改革試點和規范管理三年行動方案（2022-2024年）》，《農村宅基地集體所有權行使制度》、《農村宅基地農戶資格權保障制度》、《農村宅基地有償使用、流轉和退出指導意見》、《樟樹市拆“三房”（空心房、危舊房、違章房）工作指導性意見》、《樟樹市加強農民建房管理實施辦法》等制度。全面構建了工作體系、政策體系和考核體系，科學有效的指導宅基地改革工作。

三 堅持群眾化引領，構建共治好氛圍

一是堅持發動群眾，深化氛圍營造，充分利用節假日期間返鄉人員增多的利好因素，各個鄉鎮（街道）陸續召開宅基地改革和管理政策宣傳工作布置會，在組織市、鄉、村三級干部宣講的基礎上，在進村入口、道路兩旁等醒目處懸掛宅改宣傳條幅2000余條，組織返鄉大學生、宣傳員在節日期間走村入戶做宣傳及思想工作，發放“宅改”工作《農民一封信》3萬余份，進一步提升了農村宅基地政策、法規的知曉率。二是大力發揮村民理事會作用，積極吸納致富能手、鄉賢等有一定威望的人員參與理事會，切實保障群眾的參與權利，充分發動基層群眾參與。三是積極引導村組制定村規民約，通過引導群眾自治來推進宅改工作，積極引導群眾制定宅基地改革方面的村規民約，變“我要做”為“我來做”，有效發揮群眾的主體作用。

四 堅持產業化引領，盤活資源促增收

一年多時間過去，樟樹宅基地制度改革工作成效顯著，不但解決了大量歷史遺留問題，還凸顯了集體土地價值，使村集體收入和農民收益明顯增加，喚醒了宅基地這一“沉睡的鄉村資產”。

一是促進農民財產性收入增加。鼓勵農戶通過自營、出租、入股、合作等多種方式，流轉閑置宅基地和閑置住宅，提高財產性收入。二是促進社會資本投入農業產業。借勢宅基地制度改革試點，通過整合閑置宅基地及農房，利用房屋流轉實現增收。積極推行“合作社+公司+農戶”模式，在合作社與村民簽訂房屋使用權租賃合同基礎上，引進專業運營公司，由合作社與其簽訂協議，運營公司把碎片化的資源要素整合，實現規模經營、組團發展。三是促進區域品牌打造。通過宅基地使用權流轉，以宅基地為媒介，形成“農農共商、農旅共融、公房共享、農企共營、村企共建”的“五共”模式，通過盤活閑置農房發展研、訓、學、銷全鏈條平臺，夯實品牌文化。

農村宅基地是保障農民安居樂業和農村社會穩定的重要物質基礎。農村閑置宅基地和農房是農民手中重要的資源性的資產。樟樹市通過“四化”推“一改”，盤活農村閑置宅基地、農房的利用，喚醒“沉睡”資源，變“死資產”為“活資產”，成為強村富民的“活水源泉”，充分釋放改革紅利。

接下來，將圍繞“三探索、兩健全、兩完善、四基礎”等11個方面，積極穩慎推進“宅改”試點三年行動，按照“邊改邊試、總結提煉、穩慎推進”的改革路徑，持續推進宅基地有償使用、流轉、退出、盤活利用等改革關鍵環節，加快研究出臺村民財產權抵押貸款制度，利用好城鄉建設用地增減掛鉤、集體經營性建設用地入市等政策，打造宅基地改革“樟樹模式”，為全面實現鄉村振興夯基筑壘、蓄勢賦能。率先在理順管理體制、完善審批制度、建立健全執法體系、推動盤活閑置宅基地等方面出典型、出經驗。